<\/p>\n
La Llei 12\/2023, de 24 de maig, pel dret a l\u2019habitatge<\/strong>, ha introdu\u00eft canvis significatius en la Llei d\u2019Arrendaments Urbans de 1994<\/strong>, la Llei d\u2019Enjudiciament Civil i els procediments de desnonament<\/strong>, especialment en els relacionats amb la recuperaci\u00f3 de la possessi\u00f3 dels habitatges. Aquests canvis afecten particularment els grans tenidors, impactant tant en la redacci\u00f3 de nous contractes d\u2019arrendament com en la gesti\u00f3 i execuci\u00f3 dels desnonaments.<\/p>\n Mitjan\u00e7ant aquest article volem fer algunes recomanacions<\/strong> que poden ser \u00fatils per als grans tenidors d\u2019habitatges, tant si s\u00f3n persones f\u00edsiques com si s\u00f3n persones jur\u00eddiques<\/strong> que han constitu\u00eft societats patrimonials per regular d\u2019aquesta forma els seus b\u00e9ns.<\/p>\n Una primera q\u00fcesti\u00f3 necess\u00e0ria \u00e9s delimitar el concepte de gran tenidor<\/strong>. Tot i que la Llei de l\u2019habitatge el defineix com aquella persona (f\u00edsica o jur\u00eddica) que posseeix m\u00e9s de deu habitatges constru\u00efts o m\u00e9s de 1.500 metres quadrats, excloent aparcaments i trasters, es dona compet\u00e8ncia a les comunitats aut\u00f2nomes perqu\u00e8 ho puguin limitar. \u00c9s el cas de Catalunya, que ho delimita a cinc habitatges en zones considerades de mercat tensionat.<\/p>\n Principals afectacions als grans tenidors:<\/strong><\/p>\n – En la tramitaci\u00f3 de nous contracte d’arrendament<\/strong><\/p>\n A m\u00e9s de les limitacions que comporta l\u2019arrendament en zones declarades tensionades (algunes de les quals afecten tot tipus de propietaris), s\u2019estableixen pr\u00f2rrogues obligat\u00f2ries per al propietari i potestatives per a l\u2019arrendatari quan el propietari \u00e9s un gran tenidor. \u00c9s el cas de l\u2019article 10 de la Llei d\u2019Arrendaments Urbans (pr\u00f2rroga extraordin\u00e0ria d\u2019un any o triennal).<\/p>\n Tamb\u00e9 en la redacci\u00f3 dels contractes d\u2019arrendament \u00e9s necessari \u2013i recomanable, fins i tot per a tot tipus de propietaris\u2013 incloure l\u2019obligaci\u00f3 de l\u2019arrendatari de facilitar les seves dades per si es don\u00e9s un sup\u00f2sit de vulnerabilitat, fet que afecta especialment els grans tenidors.<\/p>\n – En la tramitaci\u00f3 i execuci\u00f3 dels procediments de desnonament<\/strong><\/p>\n Quan el propietari de l\u2019habitatge \u00e9s gran tenidor, abans de presentar qualsevol procediment de desnonament amb l\u2019objectiu de recuperar la possessi\u00f3 de l\u2019immoble (la majoria de casos), cal complir dos requisits previs: una sol\u00b7licitud de vulnerabilitat i un intent de mediaci\u00f3.<\/p>\n Aquests requisits s\u00f3n obligatoris<\/strong> i constitueixen requisits d\u2019admissibilitat de la demanda. Aix\u00f2 significa que, si no es demostra la seva tramitaci\u00f3, el procediment no ser\u00e0 adm\u00e8s.<\/p>\n Els tr\u00e0mits s\u2019han de fer davant la Generalitat de Catalunya, concretament al Departament d\u2019Habitatge. Primer es presenta la sol\u00b7licitud de vulnerabilitat, indicant-hi totes les dades i circumst\u00e0ncies. El termini de resoluci\u00f3 \u00e9s de dos mesos des de la sol\u00b7licitud. La resoluci\u00f3 determinar\u00e0 si l\u2019arrendatari o ocupant \u00e9s vulnerable o no.<\/p>\n Si l\u2019arrendatari o ocupant \u00e9s vulnerable, cal iniciar el segon tr\u00e0mit: l\u2019intent de mediaci\u00f3 per arribar a un acord d\u2019arrendament, sempre que sigui possible. Si s\u2019arriba a un acord, l\u2019expedient finalitza sense necessitat de demanda. Si no \u00e9s possible, amb el justificant de l\u2019intent de mediaci\u00f3 es pot iniciar el procediment judicial.<\/p>\n Si l\u2019arrendatari o ocupant no \u00e9s vulnerable, no cal fer el segon tr\u00e0mit, i es pot presentar directament la demanda de desnonament.<\/p>\n Altres consideracions<\/strong>:<\/p>\n – Identificaci\u00f3 registral de finques<\/strong><\/p>\n Els Tribunals de Barcelona han establert que, per determinar el nombre d\u2019habitatges, cal basar-se en la identificaci\u00f3 registral de la finca<\/strong>. Aix\u00f2 implica que un gran tenidor amb tres edificis a Barcelona, no dividits horitzontalment, tindr\u00e0 cada edifici com una \u00fanica finca. En aquest cas, no ser\u00e0 considerat gran tenidor segons aquests criteris, afectant nom\u00e9s els procediments de desnonament a Barcelona.<\/p>\n Recomanem als clients que s\u00f3n grans tenidors que, si tenen edificis no dividits horitzontalment, no facin aquesta divisi\u00f3, almenys per als efectes d\u2019un procediment de desnonament.<\/p>\n – Durada dels procediments<\/strong><\/p>\n Els procediments de desnonament<\/strong> s\u2019han allargat, i recomanem iniciar-los r\u00e0pidament, sense acumular moltes mensualitats impagades, ja que el procediment ser\u00e0 llarg, especialment per als grans tenidors, que han de complir requisits previs abans de presentar la demanda.<\/p>\n