{"id":33462,"date":"2026-04-21T08:20:11","date_gmt":"2026-04-21T06:20:11","guid":{"rendered":"https:\/\/addwill.eu\/?p=33462"},"modified":"2026-04-21T08:20:11","modified_gmt":"2026-04-21T06:20:11","slug":"guia-definitiva-del-regim-especial-dentitats-dedicades-a-larrendament-dhabitatges-reedav-claus-requisits-i-criteris-de-la-dgt","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/guia-definitiva-del-regim-especial-dentitats-dedicades-a-larrendament-dhabitatges-reedav-claus-requisits-i-criteris-de-la-dgt\/","title":{"rendered":"Guia Definitiva del R\u00e8gim Especial d\u2019Entitats Dedicades a l\u2019Arrendament d\u2019habitatges (REEDAV): Claus, requisits i criteris de la DGT"},"content":{"rendered":"

 <\/p>\n

El sector immobiliari a Espanya compta amb diverses figures d\u2019optimitzaci\u00f3 fiscal, per\u00f2 poques s\u00f3n tan potents i alhora tan exigents com el R\u00e8gim Especial d\u2019Entitats Dedicades a l\u2019Arrendament d\u2019Habitatges (EDAV)<\/strong>. Aquest r\u00e8gim, regulat al Cap\u00edtol III del T\u00edtol VII de la Llei de l\u2019Impost sobre Societats (LIS), t\u00e9 com a objectiu professionalitzar el mercat del lloguer residencial a trav\u00e9s de societats amb una gesti\u00f3 activa del seu patrimoni.<\/p>\n

En el context normatiu actual, i despr\u00e9s de les darreres precisions de la Direcci\u00f3 General de Tributs (DGT) <\/strong>en la consulta V1826\/2025<\/strong>, \u00e9s imprescindible con\u00e8ixer els canvis en les bonificacions i el rigor interpretatiu sobre el concepte d\u2019activitat econ\u00f2mica<\/strong>.<\/p>\n

1.Per a qui est\u00e0 pensat aquest r\u00e8gim<\/strong><\/p>\n

Aquest r\u00e8gim \u00e9s de car\u00e0cter voluntari i est\u00e0 dissenyat per a societats (limitades o an\u00f2nimes) la principal activitat econ\u00f2mica<\/strong> de les quals sigui l\u2019arrendament d\u2019habitatges situats en territori espanyol.<\/p>\n

Per tal que la societat s\u2019hi pugui acollir, aquests habitatges han d\u2019haver estat constru\u00efts, promoguts o adquirits <\/strong>per la pr\u00f2pia entitat. Aix\u00f2 inclou habitatges obtinguts mitjan\u00e7ant qualsevol negoci jur\u00eddic, com ara aportacions no diner\u00e0ries en processos de reestructuraci\u00f3.<\/p>\n

\u00c9s fonamental que l\u2019arrendament tingui com a finalitat satisfer la necessitat permanent d\u2019habitatge<\/strong> de l\u2019arrendatari, excloent expl\u00edcitament els lloguers tur\u00edstics o de temporada.<\/p>\n

2.Los Requisits Estructurals (La Regla dels 8 habitatges i els 3 anys)<\/strong><\/p>\n

Per accedir als beneficis fiscals, l\u2019entitat ha de complir quatre requisits estrictes:<\/p>\n

    \n
  1. Nombre d\u2019habitatges:<\/strong> La societat ha de disposar, en tot moment durant el per\u00edode impositiu, d\u2019almenys 8 habitatges<\/strong> arrendats o oferts en arrendament.<\/li>\n
  2. Per\u00edode de manteniment:<\/strong> Els habitatges han de romandre arrendats (o oferts) durant un m\u00ednim de 3 anys<\/strong>. L\u2019incompliment d\u2019aquest termini per a un sol immoble comporta la p\u00e8rdua de la bonificaci\u00f3 per a aquell actiu i l\u2019obligaci\u00f3 de regularitzar les quotes de per\u00edodes anteriors amb interessos de demora.<\/li>\n
  3. Comptabilitat separada:<\/strong> \u00c9s obligatori portar un registre comptable diferenciat per a cada immoble, que permeti a l\u2019Administraci\u00f3 con\u00e8ixer la renda exacta generada per cada finca registral<\/strong>.<\/li>\n
  4. Llindar de rendes (55%):<\/strong> Si l\u2019entitat desenvolupa altres activitats (com locals o inversions financeres), almenys el 55% de les seves rendes totals<\/strong> (o, alternativament, el 55% del valor del seu actiu) ha de provenir d\u2019habitatges que donin dret a la bonificaci\u00f3.<\/li>\n<\/ol>\n

    3.Profunditzant en el Concepte d\u2019Activitat Econ\u00f2mica: El Criteri de la DGT<\/strong><\/p>\n

    Aquest \u00e9s el pilar clau per a la seguretat jur\u00eddica del r\u00e8gim. Segons l\u2019article 5.1 de la LIS, l\u2019arrendament d\u2019immobles es considera activitat econ\u00f2mica \u00fanicament <\/strong>quan s\u2019utilitza, com a m\u00ednim, una persona empleada amb contracte laboral i a jornada completa<\/strong> per a l\u2019ordenaci\u00f3 de l\u2019activitat.<\/p>\n

    Precisions cr\u00edtiques de la Consulta V1826\/2025<\/strong>:<\/p>\n

    La DGT ha endurit la seva interpretaci\u00f3 per evitar estructures merament patrimonials:<\/p>\n

      \n
    1. Indivisibilitat de la jornada:<\/strong> No es compleix el requisit contractant dos treballadors a mitja jornada. La norma exigeix que almenys un tingui jornada completa<\/strong>.<\/li>\n
    2. Temporalitat estricta:<\/strong> Perqu\u00e8 el r\u00e8gim sigui aplicable en un exercici, el treballador ha d\u2019estar contractat i en actiu des de l\u2019inici del per\u00edode impositiu<\/strong>. L\u2019activitat econ\u00f2mica s\u2019avalua a l\u2019arrencada de l\u2019any; si es contracta l\u2019empleat a mitjan exercici, aquell any no es podr\u00e0 aplicar el r\u00e8gim, ja que no existeix activitat econ\u00f2mica des de l\u2019inici.<\/li>\n
    3. Realitat laboral:<\/strong> l contracte ha de ser laboral segons la normativa vigent i l\u2019empleat ha de dedicar-se efectivament a l\u2019ordenaci\u00f3 i la gesti\u00f3 dels lloguers<\/strong>. L\u2019Ag\u00e8ncia Tribut\u00e0ria ha q\u00fcestionat aquest requisit fins i tot amb contracte laboral, si considera el treballador \u201cinnecessari\u201d. El TEAC<\/strong> (Resoluci\u00f3 03\/12\/2009<\/strong>) estableix que \u00e9s un requisit m\u00ednim per\u00f2 no suficient<\/strong>: cal una c\u00e0rrega de treball real<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n

      Per acreditar que l\u2019activitat \u00e9s real, l\u2019entitat ha de demostrar tasques di\u00e0ries de:<\/p>\n

        \n
      1. \n
          \n
        1. Captaci\u00f3 d\u2019inquilins i gesti\u00f3 de visites.<\/li>\n
        2. Control i reclamaci\u00f3 de cobraments.<\/li>\n
        3. Coordinaci\u00f3 del manteniment i les reparacions dels immobles.<\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n

          La via de l\u2019externalitzaci\u00f3 (Consulta DGT V1377-24):<\/u><\/p>\n

          Un aven\u00e7 rellevant \u00e9s que la DGT ja admet que el requisit de contractaci\u00f3 directa pot quedar \u201csuplert\u201d mitjan\u00e7ant la subcontractaci\u00f3 a societats especialitzades en gesti\u00f3 immobili\u00e0ria<\/strong>. Si el patrimoni immobiliari t\u00e9 una dimensi\u00f3 i complexitat elevades, el recurs a gestors professionals amb experi\u00e8ncia acreditada es considera un motiu econ\u00f2mic v\u00e0lid<\/strong> d\u2019efici\u00e8ncia que substitueix amb \u00e8xit la contractaci\u00f3 laboral directa a efectes de qualificar l\u2019activitat com a econ\u00f2mica.<\/p>\n

          4.Avantatges fiscals actualitzats: la bonificaci\u00f3 del 40%<\/strong><\/p>\n

          \u00c9s aqu\u00ed on s\u2019ha produ\u00eft el canvi m\u00e9s significatiu per a la planificaci\u00f3 financera. Tot i que hist\u00f2ricament la bonificaci\u00f3 era del 85%, la normativa actual i el criteri de la DGT (V1826\/2025) confirmen que:<\/p>\n

            \n
          • Bonificaci\u00f3 a l\u2019IS:<\/strong> Les societats poden aplicar una bonificaci\u00f3 del 40% sobre la part de la quota \u00edntegra corresponent a les rendes del lloguer d\u2019habitatge (\u00e9s a dir, un tipus efectiu del 15%).<\/li>\n
          • IVA superredu\u00eft (4%): <\/strong>Una de les avantatges m\u00e9s potents \u00e9s la possibilitat d\u2019adquirir habitatges al 4% d\u2019IVA<\/strong>. La DGT aclareix que es pot aplicar aquest tipus fins i tot abans de complir el requisit dels 8 habitatges, sempre que existeixi una intenci\u00f3 objectiva<\/strong> i demostrable de destinar aquests actius a l\u2019arrendament i acollir-se al r\u00e8gim especial en l\u2019exercici seg\u00fcent.<\/li>\n
          • Dividends:<\/strong> Els socis que percebin dividends procedents d\u2019aquestes rendes bonificades poden aplicar la deducci\u00f3 per doble imposici\u00f3<\/strong> de l\u2019article 30.1 de la LIS.<\/li>\n<\/ul>\n

            5.An\u00e0lisi d\u2019incompatibilitats: amb quins r\u00e8gims no es pot combinar?<\/strong><\/p>\n

            El r\u00e8gim EDAV \u00e9s, per definici\u00f3, excloent. L\u2019article 53.4 de la LIS estableix que, si a l\u2019entitat li resulta aplicable qualsevol altre r\u00e8gim especial del T\u00edtol VII, no podr\u00e0 optar pel d\u2019arrendament d\u2019habitatges<\/strong>.<\/p>\n

            Incompatibilitats totals:<\/u><\/p>\n

            No es pot combinar amb el r\u00e8gim de:<\/p>\n

              \n
            • SOCIMI:<\/strong> Tot i que ambdues figures operen en el mercat immobiliari, s\u00f3n marcs legals diferents. Les SOCIMI tributen al 0% sota condicions de cotitzaci\u00f3 i distribuci\u00f3 de dividends molt estrictes, fet que les fa incompatibles amb el r\u00e8gim EDAV.<\/li>\n
            • ETVE (Entitats de Tinen\u00e7a de Valors Estrangers):<\/strong> La llei prohibeix expl\u00edcitament que una entitat de gesti\u00f3 patrimonial mobili\u00e0ria o immobili\u00e0ria accedeixi al r\u00e8gim ETVE si la seva activitat principal \u00e9s l\u2019arrendament en aquests termes.<\/li>\n
            • Mineria o hidrocarburs: R\u00e8gims espec\u00edfics d\u2019explotaci\u00f3 de recursos naturals.<\/li>\n<\/ul>\n

              La gran incompatibilitat: incentius a PIMES (ERD)<\/u><\/p>\n

              Aquest \u00e9s el conflicte m\u00e9s habitual. Les societats que compleixen els requisits per ser considerades Empreses de Redu\u00efda Dimensi\u00f3 (ERD<\/strong>) han d\u2019escollir<\/strong> entre:<\/p>\n

                \n
              1. Aplicar els incentius de PIME (tipus redu\u00efts de gravamen, llibertat d\u2019amortitzaci\u00f3, etc.).<\/li>\n
              2. Aplicar el r\u00e8gim d\u2019arrendament d\u2019habitatges (bonificaci\u00f3 del 40%).<\/li>\n<\/ol>\n

                No es poden aplicar simult\u00e0niament.<\/p>\n

                Excepcions (r\u00e8gims compatibles):<\/u><\/p>\n

                Hi ha quatre figures amb les quals el r\u00e8gim EDAV s\u00ed \u00e9s compatible<\/strong>:<\/p>\n

                  \n
                1. Consolidaci\u00f3 fiscal:<\/strong> Una societat sota el r\u00e8gim EDAV pot formar part d\u2019un grup que tributi de manera consolidada.<\/li>\n
                2. Transpar\u00e8ncia fiscal internacional:<\/strong> Es mant\u00e9 l\u2019obligaci\u00f3 d\u2019imputar rendes obtingudes a trav\u00e9s de filials a l\u2019estranger si es compleixen els requisits de l\u2019article 107 LIS.<\/li>\n
                3. Fusions, escissions i aportacions (Cap. VIII):<\/strong> Es poden dur a terme operacions de reestructuraci\u00f3 empresarial sense perdre el dret al r\u00e8gim, sempre que es compleixin els requisits de subrogaci\u00f3.<\/li>\n
                4. Arrendament financer (leasing):<\/strong> \u00c9s compatible amb el r\u00e8gim especial de contractes de leasing per a l\u2019adquisici\u00f3 dels actius.<\/li>\n<\/ol>\n

                  6.Procediment i opci\u00f3<\/strong><\/p>\n

                  L\u2019aplicaci\u00f3 no \u00e9s autom\u00e0tica. La societat ha de comunicar la seva opci\u00f3 a l\u2019AEAT<\/strong>. Segons el criteri actual, \u00e9s possible fer una comunicaci\u00f3 anticipada<\/strong> (per exemple, en l\u2019any en curs per aplicar-ho al seg\u00fcent), sempre que es tingui la certesa que a l\u2019inici del nou per\u00edode impositiu es disposar\u00e0 dels 8 habitatges i de la persona empleada a jornada completa.<\/p>\n

                  Conclusi\u00f3<\/strong><\/p>\n

                  El r\u00e8gim d\u2019Entitats Dedicades a l\u2019Arrendament d\u2019Habitatges continua sent una eina de primer nivell per a la inversi\u00f3 patrimonial, malgrat la reducci\u00f3 de la bonificaci\u00f3 al 40%<\/strong>.<\/p>\n

                  La clau de l\u2019\u00e8xit rau en la professionalitzaci\u00f3<\/strong>: disposar d\u2019una estructura laboral s\u00f2lida des del primer dia de l\u2019any i gestionar correctament les incompatibilitats amb altres beneficis fiscals \u00e9s essencial per evitar regularitzacions costoses.<\/p>\n

                  A m\u00e9s, en el cas d\u2019una empresa familiar, als beneficis d\u2019aquest r\u00e8gim especial per a la societat s\u2019hi poden afegir l\u2019exempci\u00f3 de les participacions a l\u2019Impost sobre el Patrimoni dels socis i la bonificaci\u00f3 del 95% a l\u2019Impost sobre Successions i Donacions.<\/p>\n

                  Si vols analitzar si la teva cartera immobili\u00e0ria \u00e9s apta per a aquest r\u00e8gim o necessites valorar la seva compatibilitat amb altres incentius, el nostre equip de fiscalitat immobili\u00e0ria d’addwill<\/strong> est\u00e0 a la teva disposici\u00f3 per fer un estudi a mida.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                    El sector immobiliari a Espanya compta amb diverses figures d\u2019optimitzaci\u00f3 fiscal, per\u00f2 poques s\u00f3n tan potents i alhora tan exigents com el R\u00e8gim […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":33469,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[888],"tags":[],"class_list":["post-33462","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fiscal-ca"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33462","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=33462"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33462\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":33464,"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/33462\/revisions\/33464"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media\/33469"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=33462"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=33462"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=33462"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}