L’article 38.1 de la Llei de l’IRPF permet excloure de gravamen el guany obtingut en la transmissi\u00f3 de l’habitatge habitual. La condici\u00f3 \u00e9s que l’import total obtingut es reinverteixi en l’adquisici\u00f3 d’un nou habitatge habitual. Si nom\u00e9s es reinverteix una part, l’exempci\u00f3 \u00e9s proporcional.<\/p>\n
L’article 41 del Reglament completa el r\u00e8gim amb aquests requisits:<\/p>\n
- \n
- Termini:<\/strong> la reinversi\u00f3 s’ha de fer, d’una vegada o successivament, en un termini de dos anys des de la venda. Tamb\u00e9 val un habitatge adquirit en els dos anys anteriors.<\/li>\n
- Import a reinvertir:<\/strong> \u00e9s el valor de transmissi\u00f3 menys les despeses de venda. Si l’habitatge venut tenia un pr\u00e9stec pendent que es cancel\u00b7la amb la venda, aquest capital tamb\u00e9 es resta. El que s’ha de reinvertir \u00e9s, per tant, l’import \u00abnet\u00bb que realment queda.<\/li>\n
- Habitualitat:<\/strong> el nou habitatge ha d’arribar a ser habitual. Amb car\u00e0cter general, aix\u00f2 exigeix residir-hi de manera efectiva i continuada durant almenys tres anys.<\/li>\n
- Opci\u00f3:<\/strong> l’exempci\u00f3 s’exerceix en la declaraci\u00f3 de l’exercici en qu\u00e8 es produeix la venda.<\/li>\n<\/ul>\n
Cap d’aquests preceptes diu com s’ha de pagar el nou habitatge. Aquest silenci \u00e9s l’origen del conflicte.<\/p>\n
El criteri antic: la reinversi\u00f3 \u00abf\u00edsica\u00bb<\/strong><\/p>\n
Durant anys, l’Ag\u00e8ncia Tribut\u00e0ria va aplicar una interpretaci\u00f3 molt restrictiva. Nom\u00e9s considerava reinvertits els diners efectivament desemborsats dins del termini de dos anys. A la pr\u00e0ctica, aix\u00f2 significava comptar l’entrada pagada en la compra i les quotes del pr\u00e9stec amortitzades dins d’aquests dos anys. La resta del finan\u00e7ament quedava fora.<\/p>\n
El cas que va resoldre el Suprem el 2022 il\u00b7lustra b\u00e9 les conseq\u00fc\u00e8ncies. Un contribuent va vendre el seu habitatge el febrer de 2010 i en va comprar un altre el 2011 per 295.000 \u20ac. Va pagar 10.000 \u20ac en efectiu, es va subrogar en la hipoteca del venedor per uns 212.000 \u20ac i va ajornar la resta. Hisenda nom\u00e9s va computar com a reinvertits una mica m\u00e9s de 14.000 \u20ac: l’entrada i les quotes de 2011 i 2012. Com a conseq\u00fc\u00e8ncia, va gravar quasi tot el guany, tot i que havia comprat un habitatge m\u00e9s car que el que havia venut.<\/p>\n
L’argument de l’Administraci\u00f3 era que qui finan\u00e7a la compra no reinverteix, sin\u00f3 que s’endeuta. Nom\u00e9s \u00abreinverteix\u00bb qui trasllada materialment els diners de la venda a la compra.<\/p>\n
Primer pas: el TEAC (2014)<\/strong><\/p>\n
La resoluci\u00f3 del Tribunal Economicoadministratiu Central d’11 de setembre de 2014, dictada en unificaci\u00f3 de criteri, ja va matisar aquesta visi\u00f3. No cal que els diners emprats en el nou habitatge siguin f\u00edsicament els mateixos que es van obtenir en la venda. Basta amb invertir una quantitat equivalent. Tanmateix, la q\u00fcesti\u00f3 del finan\u00e7ament ali\u00e8 continuava oberta.<\/p>\n
El gir: el Tribunal Suprem (2020 i 2022)<\/strong><\/p>\n
STS 1239\/2020, d’1 d’octubre.<\/strong> El Suprem rebutja el concepte \u00abf\u00edsic\u00bb de reinversi\u00f3 i en adopta un d’econ\u00f2mic. Hi ha reinversi\u00f3 quan el nou actiu, el nou habitatge, iguala o supera l’import obtingut per l’anterior. La Sala subratlla que ni la llei ni el reglament exigeixen una correlaci\u00f3 financera entre els diners de la venda i els de la compra. Per aix\u00f2 no cal emprar els diners de la venda: basta aplicar a la mateixa finalitat diners presos a pr\u00e9stec d’un tercer, ja sigui directament o mitjan\u00e7ant la subrogaci\u00f3 en la hipoteca del venedor.<\/p>\n
STS 508\/2022, de 29 d’abril.<\/strong> Quedava un \u00faltim reducte: el termini de dos anys. Valia el pr\u00e9stec sencer o nom\u00e9s el que s’havia amortitzat dins del termini? El Suprem aclareix el dubte. La quantitat reinvertida no \u00e9s \u00fanicament la desemborsada de manera efectiva en aquests dos anys, sin\u00f3 que s’est\u00e9n a les quantitats del pr\u00e9stec amortitzades despr\u00e9s. El contribuent del cas anterior va guanyar el recurs.<\/p>\n
El tancament: la DGT assumeix el criteri (V0266-23)<\/strong><\/p>\n
Amb la consulta vinculant V0266-23, la Direcci\u00f3 General de Tributs incorpora la doctrina del Suprem. L’import reinvertit \u00e9s el preu total d’adquisici\u00f3 del nou habitatge satisfet dins del termini. \u00c9s igual que es financi amb hipoteca, amb pr\u00e9stec personal o amb fons propis. El mateix Manual de la Renda de l’AEAT ja recull aquesta interpretaci\u00f3 de manera expressa.<\/p>\n
Com funciona avui l’exempci\u00f3, pas a pas<\/strong><\/p>\n
- \n
- Calcula el guany patrimonial de la venda: valor de transmissi\u00f3 menys valor d’adquisici\u00f3.<\/li>\n
- Calcula l’import a reinvertir: preu de venda menys despeses i, si escau, menys el capital pendent del pr\u00e9stec que es cancel\u00b7la.<\/li>\n
- Compara’l amb el preu del nou habitatge adquirit dins del termini, sense importar com es financi.<\/li>\n
- Si el preu de compra \u00e9s igual o superior, l’exempci\u00f3 \u00e9s total. Si \u00e9s inferior, s’aplica en proporci\u00f3: guany exempt = guany \u00d7 (import reinvertit \/ import a reinvertir).<\/li>\n<\/ol>\n
Un exemple<\/strong><\/p>\n
L’Ana ven el seu habitatge per 320.000 \u20ac, amb 10.000 \u20ac de despeses. El va comprar per 150.000 \u20ac, de manera que obt\u00e9 un guany de 160.000 \u20ac. Amb la venda cancel\u00b7la 110.000 \u20ac d’hipoteca, per la qual cosa l’import a reinvertir \u00e9s de 200.000 \u20ac.<\/p>\n
Vuit mesos despr\u00e9s compra un nou habitatge per 260.000 \u20ac. Hi aporta 40.000 \u20ac d’estalvis i en finan\u00e7a 220.000 \u20ac amb una nova hipoteca a 25 anys.<\/p>\n
![\"\"](\"https:\/\/addwill.eu\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/fiscal-2026-10-05-085904_cat.png\")
<\/p>\nPer a qui compra amb hipoteca, la difer\u00e8ncia pot ser de desenes de milers d’euros.<\/p>\n
Recomanacions pr\u00e0ctiques<\/strong><\/p>\n
- \n
- Planifica els terminis.<\/strong> La compra s’ha de formalitzar dins dels dos anys anteriors o posteriors a la venda. Si la reinversi\u00f3 no es completa en el mateix exercici, cal indicar-ho en la declaraci\u00f3.<\/li>\n
- Documenta el finan\u00e7ament.<\/strong> Conserva les escriptures, l’oferta vinculant, el quadre d’amortitzaci\u00f3 i els justificants dels pagaments.<\/li>\n
- Vigila l’habitualitat.<\/strong> Si no es resideix efectivament en el nou habitatge durant tres anys, tret de causes justificades, es pot perdre l’exempci\u00f3.<\/li>\n
- Revisa operacions anteriors.<\/strong> Si es va aplicar el criteri restrictiu en una declaraci\u00f3 pr\u00f2pia o en una comprovaci\u00f3 d’exercicis no prescrits, pot valer la pena estudiar una rectificaci\u00f3 o rec\u00f3rrer la liquidaci\u00f3.<\/li>\n
- Tingues en compte altres exempcions.<\/strong> Els majors de 65 anys que venen el seu habitatge habitual tenen el guany exempt sense necessitat de reinvertir.<\/li>\n<\/ul>\n
Conclusi\u00f3<\/strong><\/p>\n
La doctrina del Suprem ha tornat a l’exempci\u00f3 el seu sentit econ\u00f2mic. El que \u00e9s rellevant no \u00e9s d’on surten els diners, sin\u00f3 que el contribuent destini a un nou habitatge habitual un import igual o superior a l’obtingut amb la venda.<\/p>\n
Si est\u00e0s pensant a vendre el teu habitatge habitual, o tens un procediment obert sobre aquesta q\u00fcesti\u00f3, no dubtis a consultar-nos.<\/p>\n
Autor:<\/p>\n
Sergio Balagu\u00e9<\/strong><\/p>\n
Soci, Departament Fiscal, addwill<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Vendre l’habitatge habitual i comprar-ne un altre \u00e9s una de les operacions patrimonials m\u00e9s habituals de qualsevol fam\u00edlia. Tamb\u00e9 \u00e9s una de les […]<\/p>\n","protected":false},"author":12,"featured_media":35512,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[888],"tags":[],"class_list":["post-35425","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-fiscal-ca"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/35425","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/users\/12"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=35425"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/35425\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":35435,"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/35425\/revisions\/35435"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media\/35512"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=35425"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=35425"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/addwill.eu\/ca\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=35425"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
- Documenta el finan\u00e7ament.<\/strong> Conserva les escriptures, l’oferta vinculant, el quadre d’amortitzaci\u00f3 i els justificants dels pagaments.<\/li>\n
- Planifica els terminis.<\/strong> La compra s’ha de formalitzar dins dels dos anys anteriors o posteriors a la venda. Si la reinversi\u00f3 no es completa en el mateix exercici, cal indicar-ho en la declaraci\u00f3.<\/li>\n
- Import a reinvertir:<\/strong> \u00e9s el valor de transmissi\u00f3 menys les despeses de venda. Si l’habitatge venut tenia un pr\u00e9stec pendent que es cancel\u00b7la amb la venda, aquest capital tamb\u00e9 es resta. El que s’ha de reinvertir \u00e9s, per tant, l’import \u00abnet\u00bb que realment queda.<\/li>\n