Con la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y las modificaciones que tuvieron lugar en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en adelante LEC, aquellos propietarios que eran considerados “grandes tenedores” – es decir aquellos con más de diez viviendas y en determinadas Comunidades Autónomas, como en Catalunya, aquellos propietarios con más de cinco viviendas – se veían obligados a tramitar dos requisitos antes de un interponer un procedimiento judicial de desahucio o de ejecución que comportara la recuperación de la posesión de una vivienda.

Estos dos requisitos – que se constituyeron como requisitos de procebidilidad – eran los siguientes: primero, verificar si el arrendatario o la persona ocupante del inmueble estaba en situación de vulnerabilidad, y el segundo se debía tramitar un procedimiento de intermediación o conciliación mediante el cual se ofreciera al arrendatario / ocupante un alquiler social, siempre que se verificara la existencia de vulnerabilidad.

Dichos requisitos se debían tramitar de forma obligatoria por el propietario o arrendador, y eran acumulativos, es decir, que solo se debía tramitar el segundo si se acreditaba el primer requisito, la existencia de vulnerabilidad.

Con posterioridad a la entrada en vigor de la “Ley de la vivienda” se interpuso un recurso frente a dicha ley al Tribunal Constitucional, solicitando la nulidad de algunos de sus artículos y disposiciones. Mediante dicho recurso de inconstitucionalidad se hizo constar, entre otras cuestiones, que los requisitos previos exigidos a los grandes tenedores antes de interponer un procedimiento de desahucio o de ejecución, en que se pretendía recuperar la posesión de la vivienda, vulneraban el derecho a la defensa y el artículo 24 de la Constitución Española, en adelante CE.

En fecha 29 de enero de 2025 el Tribunal Constitucional dictó la Sentencia nº 26/2025, que fue publicada en el BOE en fecha 28 de febrero de 2025, y mediante la misma se declaró la inconstitucionalidad de dichos requisitos de procedibilidad para los grandes tenedores en los procedimientos de desahucio y de ejecución, y se declaró la anulación e inconstitucionalidad de los apartados 6 c) y 7 del artículo 439 de la LEC, así como los apartados 1 y 2 del artículo 655 bis de la LEC, y por extensión el artículo 685.2 de la LEC.

La anulación de los apartados 6 c) y 7 del artículo 439 de la LEC, supone que cuando el arrendador o propietario, que tenga la consideración de gran tenedor y ejercite alguna de las acciones comprendidas en los números 1º, 2º, 4º y 7º del apartado 1 del artículo 250 de la LEC respecto de una vivienda, no será un requisito de admisibilidad de la demanda de juicio verbal de desahucio acreditar que la persona contra quien se dirige la acción está en situación de vulnerabilidad económica, ni tampoco será necesario someterse de forma previa al procedimiento de conciliación o mediación que establecían las autoridades competentes.

Por consiguiente, los grandes propietarios no tendrán la obligación de tramitar los dos requisitos mencionados anteriormente antes de presentar una demanda de desahucio o de ejecución en que se pretenda recuperar la posesión de la vivienda, no deberán acreditar si existe vulnerabilidad, ni estarán obligados a realizar el trámite de intermediación para el ofrecimiento de un alquiler social.

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