La calificación del arrendamiento de inmuebles como actividad económica sigue siendo uno de los aspectos más controvertidos en la fiscalidad de la empresa familiar. De ello dependen consecuencias especialmente relevantes, como la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y la bonificación en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, beneficios fiscales de gran impacto en los procesos de planificación patrimonial y sucesoria.
En los últimos meses se han dictado resoluciones judiciales de especial interés que, lejos de cerrar definitivamente la cuestión, vuelven a poner de manifiesto que el debate sigue abierto.
- La reciente sentencia del Tribunal Supremo: una interpretación favorable al contribuyente
El Tribunal Supremo, en su sentencia de 14 de julio de 2025 (recurso de casación nº 5841/2023), ha fijado una doctrina que ha sido ampliamente comentada en el ámbito fiscal.
En dicha resolución, el Alto Tribunal analiza si, para considerar que el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica, puede exigirse algo más que el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley del IRPF, esto es, la existencia de una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a la gestión de los alquileres.
La Administración tributaria sostenía que, además de la contratación formal, debía acreditarse que existía una carga de trabajo real suficiente que justificara dicha contratación.
El Tribunal Supremo rechaza este planteamiento y concluye que no cabe imponer exigencias adicionales no previstas legalmente, señalando que el cumplimiento de los requisitos objetivos del artículo 27.2 LIRPF resulta suficiente para considerar existente actividad económica.
No obstante, la propia sentencia deja entrever una cuestión relevante desde el punto de vista práctico: cuando la Administración considera que la contratación responde a una mera apariencia formal, puede intentar combatir la situación por la vía de la simulación, siempre que lo haga mediante el procedimiento legalmente previsto.
- Una sentencia de la Audiencia Nacional con efectos indirectos en IP e ISD
Pocas semanas antes, la Audiencia Nacional dictó sentencia de 1 de julio de 2025 (recurso nº 32/2020), en un asunto relativo al IRPF.
Formalmente, se trata de impuestos distintos, pero su relevancia práctica es evidente, ya que el artículo 4. Ocho de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio establece que, para determinar si existe actividad económica, debe estarse a lo dispuesto en la normativa del IRPF.
- El criterio de la Audiencia Nacional
La Audiencia Nacional sostiene que no basta el mero cumplimiento formal de los requisitos del artículo 27 LIRPF, siendo necesario acreditar la existencia de una infraestructura empresarial real y justificada por la actividad efectivamente desarrollada.
En el caso concreto, la actividad de arrendamiento era muy limitada, al alquilarse un único inmueble mediante un contrato de larga duración, con una gestión mínima.
Sobre esta base, la Sala concluye que la estructura declarada carecía de sustancia empresarial real.
- Una tensión interpretativa evidente
La lectura conjunta de ambas resoluciones pone de manifiesto una aparente contradicción interpretativa. Mientras el Tribunal Supremo rechaza que puedan introducirse valoraciones adicionales sobre la necesidad económica del trabajador cuando se cumplen los requisitos del artículo 27.2 LIRPF, señalando que, en su caso, la Administración solo podría cuestionar la situación acudiendo a la vía de la simulación con pleno respeto a sus garantías procedimentales, la Audiencia Nacional admite un análisis material de la actividad real desarrollada que permite negar la existencia de actividad económica sin necesidad de declarar formalmente dicha simulación.
- Reflexiones finales
Creemos que la cuestión analizada dista, a día de hoy, de estar definitivamente cerrada desde el punto de vista jurisprudencial. Los recientes pronunciamientos ponen de manifiesto la coexistencia de criterios interpretativos no plenamente homogéneos en relación con la consideración del arrendamiento de inmuebles como actividad económica, especialmente cuando la estructura empresarial presenta una dimensión limitada.
Si bien la doctrina del Tribunal Supremo aporta un relevante elemento de seguridad jurídica respecto a la improcedencia de exigir valoraciones adicionales sobre la necesidad económica del trabajador contratado, la experiencia práctica demuestra que el análisis no siempre se agota en el cumplimiento formal de los requisitos legales, particularmente en supuestos con escasa actividad de gestión.
En este contexto, no puede descartarse que la Administración tributaria continúe cuestionando determinadas estructuras inmobiliarias, ya sea mediante un examen material de la realidad económica o, en su caso, acudiendo a la vía de la simulación cuando entienda que la organización responde principalmente a la obtención de ventajas fiscales, lo que aconseja mantener un enfoque prudente en la planificación patrimonial y sucesoria.
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