La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha introducido cambios significativos en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, la Ley de Enjuiciamiento Civil y los procedimientos de desahucio, especialmente en los relacionados con la recuperación de la posesión de viviendas. Estos cambios afectan particularmente a los grandes tenedores, impactando tanto en la redacción de nuevos contratos de arrendamiento como en la gestión y ejecución de desahucios.

Mediante este artículo queremos hacer unas recomendaciones que les puede servir a los grandes tenedores de vivienda, tanto si son personas físicas, como si son personas jurídicas, porque hayan constituido sociedades patrimoniales para regular de esta forma sus bienes.

Una primera cuestión que se considera necesaria determinar es la delimitación del concepto de gran tenedor. Todo y que la Ley de la vivienda lo determina en aquella persona (física o jurídica) que tenga más de diez viviendas construidas o más de 1.500 metros cuadrados, excluyendo parking y trasteros, se da competencia a las Comunidades Autónomas para que lo pueda limitar, como es el caso de Catalunya, que lo delimita en cinco viviendas en aquellas zonas que se considere el mercado tensionado.

Afectaciones principales a los grandes tenedores:

– En la tramitación de nuevos contratos de arrendamiento

Además de las limitaciones que comportará el arrendamiento en aquellas zonas declaradas tensionadas, y que hay supuestos que afectan a todo tipo de propietarios, se establecen prórrogas obligatorias para el propietario y potestativas para el arrendatario por el hecho de que el propietario sea un gran tenedor. Es el caso de lo establecido en el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (prórroga extraordinaria de un año o trienal).

También en la redacción de los contratos de arrendamiento, es necesario y conveniente – incluso para todo tipo de propietarios – establecer la obligación del arrendatario a facilitar sus datos, por si nos encontramos en un supuesto de vulnerabilidad del arrendatario – situación que afectará especialmente a los grandes tenedores.

– En la tramitación y ejecución de los procedimientos de desahucio

Si el propietario de la vivienda es gran tenedor, antes de la presentación de cualquier procedimiento de desahucio que tenga como finalidad la recuperación de la posesión de la finca (que son la mayoría), será necesario tramitar dos requisitos previos (solicitud de vulnerabilidad e intento de mediación) antes de la presentación de la demanda.

Estos requisitos previos son obligatorios y se consideran requisitos de admisibilidad de la demanda, lo que comporta que en el supuesto de que no se acredite su tramitación, no se admitirá la tramitación del procedimiento.

Dichos trámites se deberán realizar ante la Generalitat de Catalunya, el Departament d´Habitatge. Primero se realiza la solicitud de vulnerabilidad, en que se hace una instancia donde se indican todos los datos y las circunstancias. El periodo de tiempo para su resolución es de dos meses desde el inicio de la solicitud. Para finalizar dicho trámite se debe tener una resolución, mediante la cual se indique si la persona arrendataria u ocupante es vulnerable o no.

Si la resolución indica que el arrendatario u ocupante es vulnerable entonces debemos iniciar el segundo trámite, que es el intento de mediación, para intentar llegar a un acuerdo con un alquiler, siempre que sea posible. Si es posible aquí finalizaría el expediente, sin que se presente demanda. En caso de que no fuera posible, con el justificante conforme se ha intentado llegar a un acuerdo, se puede iniciar el procedimiento judicial.

Si la resolución indica que la persona no es vulnerable no es necesario realizar el segundo trámite, y se puede presentar directamente la demanda de desahucio.

Existen algunos criterios y consideraciones que se deben de tener en cuenta:

–  Primero, que los Tribunales de Barcelona ha establecido que para determinar el número de viviendas se debe estar a la identificación registral de la finca, eso comporta que un gran tenedor que tenga tres edificios en Barcelona, pero que los mismos no estén divididos horizontalmente, cada edificio formará una única finca y por consiguiente dicho propietario no será considerado gran tenedor, aplicando los Criterios de los Tribunales de Barcelona, motivo por el cual esta situación solo afectará a los procedimientos de desahucio que se deban interponer en Barcelona.

En este supuesto, nuestra recomendación para aquel cliente que sea gran tenedor, es que si tiene fincas o edificios que no estén divididos de forma horizontal, no es conveniente – al menos a los efectos de un procedimiento de desahucio – realizar dicha división horizontal.

–  Otra cuestión para tener en cuenta es que los procedimientos de desahucios se han alargado y su tramitación llevará más tiempo, nuestra recomendación es iniciar el mismo de forma rápida, y sin acumular muchas mensualidades de impago, debido a que el procedimiento judicial será largo, y más todavía si el propietario es un gran tenedor, y tiene que realizar los requisitos previos antes de la presentación de la demanda judicial de desahucio.

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