¿Es usted extranjero y está pensando en invertir en inmuebles en España? ¿Necesita garantizarse que la propiedad que adquiere será suya al 100%?
En addwill, le resumimos a continuación las cuestiones básicas a tener en cuenta en las operaciones de compraventa.
“Due diligence” inmobiliaria.
Es fundamental que en las compraventa de inmuebles, y con carácter previo a comprometerse a cualquier pacto con la inmobiliaria o con el vendedor, se revise la situación legal y urbanística del inmueble. Esto se realiza fundamentalmente a través del análisis de dos documentos:
- Nota simple registral: Se solicita en el registro de la propiedad. Son datos públicos a los que todo el mundo puede acceder y por lo tanto tiene efectos contra terceros. En ella se analizará la titularidad del inmueble, cargas que pudieran tener (préstamos, embargos, prohibición de disponer, usufructos, derechos de uso y habitación, etc..).
- Ficha urbanística: Se solicita en el Ayuntamiento donde está el inmueble. Recoge la situación urbanística del inmueble, limitación de licencias, usos de habitabilidad, edificabilidad, situación del planeamiento, etc.
- Valor real de mercado del inmueble: Analizar si el valor de compra es el valor real del mercado y se equipara al valor fiscal a los efectos de pago de los impuestos (comprobación de valores) y conocer de antemano las consecuencias en caso de comprobación de Hacienda.
- Derramas y deudas con la comunidad: Conocer con carácter previo si por parte de la comunidad de propietarios se ha aprobado alguna derrama extraordinaria (ascensor, rehabilitación edificio, fachada.) o existe alguna deuda pendiente.
Si analizados los anteriores documentos se desprende que todo está de conformidad con el cliente, se puede proceder al compromiso de compra o a hacer una oferta de compra. Para ello, es necesario que el asesoramiento previo lo realice un especialista en derecho inmobiliario.
Existen varios tipos de contratos a suscribir con anterioridad a la formalización en escritura pública de la compraventa de los inmuebles:
- Contrato de reserva o señal
Es un contrato en el que las partes se comprometen a comprar y vender y sus especificaciones las regularán en el siguiente tipo de contrato que suscriban, o contrato de arras o contrato de compraventa.
- Contrato de arras
No es un contrato en sí, sino una cláusula de pacto entre las partes en el que se comprometen a entregar un inmueble y a recibir y pagar el precio en un plazo establecido, con unas penalizaciones en caso de incumplimiento por alguna de las partes.
Existen diferentes tipos de arras:
- Arras confirmatorias
La parte compradora se está obligando a la compra (o venta según el caso) del inmueble. Sirviendo el importe entregado como arras, de anticipo o pago anticipado del precio acordado. Las partes acuerdan una “penalización” en caso de desistimiento por alguna de las partes.
- Arras penitenciales
Las arras suponen una “promesa” de compraventa, que permiten tanto a vendedor como a comprador, desistir de la compraventa. Eso sí, el desistimiento tiene consecuencias.
Si eres vendedor y finalmente no quieres vender, tendrás que devolver el doble del importe recibido como arras. Si eres comprador y finalmente decides que no quieres comprar, perderás el dinero entregado como arras.
Optar por unas u otras implica diferentes derechos y obligaciones, por ello es tan importante contar con un asesoramiento previo de un experto en derecho inmobiliario.
- Contrato privado de compraventa
Es ya una compraventa en firme, y de obligado cumplimiento. Se hace entrega de una cantidad de dinero a cuenta del precio y se fija la fecha de elevación a público del contrato de compraventa, fecha en la que se procederá al pago de la cantidad restante y se hará entrega de la posesión del inmueble, así como de las otras obligaciones que quieran pactar las partes.
En todos ellos deben acordarse:
- El objeto de la compra, es decir, el inmueble que se adquiere
- El precio por el cual se adquiere
- El plazo y la forma de pago
- La fecha de elevación a público para poder acceder a la inscripción en el registro de la propiedad de la compraventa.
En todo caso, hay que destacar que cualquiera que sea su forma los contratos son plenamente vinculantes para las partes, con las consecuencias y penalizaciones que ello genera, por lo que el asesoramiento jurídico previo es de vital importancia. Si usted es extranjero, y quiere realizar una adquisición de un inmueble, en primer lugar, para poder operar en España es necesario tener un NIE a los efectos fiscales.
Se puede solicitar en los consulados de España en cada país o en la policía nacional de extranjería en España, previa cita. Una vez se ha obtenido el NIE se puede abrir una cuenta en España para el pago o cobro de la compraventa y será el banco quién realice el filtro del blanqueo de capitales. En caso de venta, el comprador retendrá del precio el 3% para ingresarlo en la Agencia Tributaria, relativo al impuesto de la renta de no residentes.
Desde addwill, contamos con un equipo de abogados especializados en la revisión legal de las operaciones de compraventa que aportan seguridad a la transacción, a fin de que el cliente pueda disponer del inmueble con plenas garantías. Puede contactarnos haciendo clic aquí.