La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE) establece el marco legislativo regulador de la construcción de edificios y de otros procesos relacionados con la edificación como la rehabilitación o las reformas integrales, y ello con un objetivo fundamental: garantizar la calidad, seguridad y habitabilidad de las construcciones, asegurando la protección de sus propietarios y otros usuarios.

Los principales aspectos de esta normativa y que a la práctica resultan más interesantes para nuestros clientes, son los que a continuación resumiremos de forma sintética:

  • Objeto y ámbito de aplicación (Artículos 1 y 2 LOE)

La LOE se aplica a todas las actividades relacionadas con la edificación y su proceso, incluyendo principalmente:

  • Construcción de obras nuevas.
  • Rehabilitación o reformas que afecten a la seguridad, habitabilidad o durabilidad de un inmueble.
  • Aquellas actuaciones que comprometan la integridad estructural del edificio o la seguridad de sus ocupantes.

Además, esta normativa afecta también a la elaboración de proyectos técnicos, dirección de obra, certificación de calidad y a la recepción final del edificio.

  • Agentes intervinientes y, en consecuencia, eventuales sujetos responsables (Artículos 9 a 14 LOE).

Esta Ley identifica perfectamente qué agentes pueden ser responsables civilmente ante defectos o incidencias acaecidos en el proceso de edificación, sin perjuicio de la responsabilidad contractual en la que pudieran, a su vez, incurrir cada uno de ellos. Diferenciamos entre:

  • Promotor: Quien se encarga de impulsar, programar y financiar la construcción y asegura el cumplimiento de la normativa.
  • Proyectista (arquitecto o ingeniero): Le corresponde redactar el proyecto técnico garantizando la seguridad y calidad. También debe ostentar una titulación académica y profesional habilitante y cumplir con la normativa técnica y urbanística aplicable.
  • Constructor: Es el responsable de la ejecución y calidad de los materiales, con sujeción al proyecto y contrato.
  • Director de obra: Asume la dirección del desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el proyecto y a licencia.
  • Director de ejecución de obra: Es el agente que, formando parte de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.

La responsabilidad de estos agentes únicamente será solidaria, es decir, exigible de forma íntegra y a todos los intervinientes en su totalidad, si no puede determinarse de forma individual el grado de participación cada uno. Por ejemplo, reciente jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal, como la Sentencia, Sala 1ª, nº 1263/2025, de 18 de setiembre, confirma este criterio de responsabilidad solidaria y parcial de promotores, proyectistas y contratistas, detallando cómo se cuantifica económicamente cada participación y reconociendo indemnizaciones por costes derivados de desocupación durante reparaciones.

  • Plazos de garantía (Artículo 17 LOE)

La LOE establece los plazos de responsabilidad de los agentes según la gravedad del daño material; plazo que empieza a computarse desde la recepción de la obra:

  • 10 años: Daños materiales graves producidos por defectos en elementos estructurales (cimentaciones, pilares, vigas) y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
  • 3 años: Defectos o daños producidos por vicios en elementos constructivos que afecten a la habitabilidad (instalaciones, fontanería, electricidad, aislamiento).
  • 1 año: para los daños materiales relacionados con la ejecución y que afecten a elementos de terminación, acabado y revestimientos. Por estos daños únicamente responden los constructores.

En el supuesto de encontrarse ante un proceso de este tipo, es importante conservar toda la documentación relacionada, así como mantener un seguimiento constante y cronológico de todas las fases del proceso.

Y, si se detectase cualquier incidencia, nuestra recomendación que el cliente debe  acudir a un abogado especializado en la materia para que efectúe una evaluación legal de la situación, de las potenciales responsabilidades y frente a quién dirigirlas, valorando, asimismo, una reclamación directa a las aseguradoras, reconociéndose en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, nº 1050/2025, de 1 de julio, la posibilidad de que los usuarios reclamen directamente a las aseguradoras cuando los agentes responsables no cumplan con la reparación, permitiendo sustituir la obligación de hacer (o reparación) por el pago económico de su coste.

Estas interpretaciones legislativas y jurisprudenciales son una interpretación que realiza el equipo de addwill, con el que puedes contactar para asesorarte sobre cualquier medida expuesta, y en general, sobre cualquier cuestión relacionada con los procedimientos judiciales que existen en la legislación civil española.