La comunidad ordinaria indivisa aparece con mucha frecuencia en el ámbito patrimonial: herencias, viviendas adquiridas en pareja o inversiones compartidas entre socios o amigos. En Catalunya, su regulación se encuentra en el Libro V del Código Civil de Catalunya, y en concreto, los artículos 552-9 a 552-12 establecen el régimen y procedimiento para extinguir la comunidad mediante la división de la cosa común.
El principio es sencillo: nadie está obligado a permanecer en copropiedad. Por eso, cualquier cotitular puede solicitar la división sin necesidad de justificación y en cualquier momento, salvo que exista un pacto de indivisión. Este pacto exige el acuerdo unánime de todos los cotitulares y solo puede fijarse por un máximo de diez años, prorrogables también por unanimidad.
Procedimiento de división
Si no hay acuerdo, el comunero interesado puede acudir al Juzgado para solicitar la división de la cosa común, según el art. 552-11 CCC. Las opciones que puede adoptar el juez incluyen:
- Dividir materialmente el bien, pudiendo aplicar un régimen de propiedad horizontal, como repartir un edificio en distintos pisos entre los copropietarios.
- Adjudicar el usufructo a algunos cotitulares y la nuda propiedad a los restantes.
- Adjudicar el bien al cotitular que tenga al menos 4/5 partes, pagando en metálico a los demás.
- En caso de bien indivisible o que se deprecie al dividirse, adjudicarlo al cotitular con mayor participación; en caso de empate, decide la suerte.
- Si nadie está interesado, vender el bien y repartir el precio; en caso de desacuerdo, la ejecución puede hacerse mediante subasta.
La jurisprudencia confirma que el juez puede elegir una vía distinta de la propuesta por quien solicita la división.
Efectos
- La división extingue la comunidad y genera titularidades individuales; cada adjudicatario obtiene la propiedad exclusiva de su parte.
- Los derechos de terceros se mantienen: por ejemplo, una hipoteca sigue vigente y el banco puede reclamar a cualquiera de los antiguos cotitulares.
- Se requiere consentimiento del banco para subrogar préstamos o redistribuir responsabilidades si se crean nuevas fincas.
- Tampoco se altera el uso del inmueble por terceros, como arrendatarios o menores protegidos judicialmente.
Tributación
- ITPAJD: En bienes indivisibles con compensación económica, tributa por Actos Jurídicos Documentados (tipo 1,5% en Cataluña).
- Impuesto sobre Donaciones: Aplica si no hay compensación económica.
- Plusvalía municipal: Si la adjudicación es muy elevada y se interpreta como transmisión.
- IRPF: Si genera alteración patrimonial en el transmitente.
En divorcios o extinciones de pareja de hecho, la operación está exenta de ITPAJD y plusvalía municipal.
Consideraciones prácticas
- Intentar acuerdo negociado para evitar costes y pérdida de valor.
- Realizar tasación independiente para garantizar objetividad.
- Revisar restricciones urbanísticas antes de divisiones materiales.
- Analizar el impacto fiscal para elegir la opción más ventajosa.
- Evitar la subasta judicial, que suele implicar menor retorno económico.
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