La Ley 12/2023, sobre el derecho a la vivienda, y en particular el régimen de contención de rentas aplicable a los contratos de vivienda habitual ha tenido un impacto directo en el mercado del alquiler. Su aplicación ha provocado una reducción de la oferta de viviendas destinadas a residencia habitual y, al mismo tiempo, un aumento de los contratos de temporada, a menudo utilizados para eludir los límites legales sobre la renta.

Para hacer frente a esta situación, se aprobó el Decreto ley 6/2024, que introdujo el artículo 66 bis, en la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda. Este establecía que los contratos de temporada también quedarían sujetos a las mismas normas que los de vivienda habitual —fianza, determinación y actualización de la renta, y repercusión de gastos— cuando respondieran a necesidades residenciales, como motivos profesionales, laborales, de estudios, médicos o usos análogos.

El criterio clave para determinar si un arrendamiento es temporal no es la duración del contrato, sino su finalidad: uso residencial frente a uso de ocio, vacaciones o recreativo. Esta regulación se aplica también a los arrendamientos por habitaciones cuando tienen finalidad de vivienda.

No obstante, el Decreto ley fue derogado el 23 de mayo de 2024. Posteriormente, el Parlament de Catalunya aprobó la Ley 11/2025, vigente desde el 6 de enero de 2026, que recupera y consolida esta regulación. Los artículos 66 bis y 66 ter de la Ley 18/2007 establecen que los contratos de temporada quedan sujetos al régimen de contención de rentas previsto para los arrendamientos urbanos.

A partir de la entrada en vigor de esta ley, la finalidad temporal debe constar expresamente en el contrato y acreditarse documentalmente, depositando la documentación junto con la fianza. Si no se puede acreditar, el contrato se considera de vivienda habitual, con todas las garantías que ello implica para el arrendatario.

La ley también regula las prórrogas: si el arrendatario no acredita la causa de temporalidad o no demuestra que tiene residencia en otro lugar, el contrato pasa a regirse como un arrendamiento de vivienda habitual, aplicando la duración mínima legal y el régimen de prórrogas desde la fecha del contrato inicial. El mismo efecto se produce si se formaliza un nuevo contrato con el mismo arrendatario y sobre la misma vivienda.

En cuanto a los arrendamientos por habitaciones, el artículo 66 ter establece que también quedan sujetos a la normativa de arrendamientos de vivienda habitual. En zonas de mercado residencial tensionado, la suma de las rentas de los distintos contratos vigentes en una misma vivienda no puede superar la renta máxima aplicable al conjunto de la vivienda.

En definitiva, la nueva normativa refuerza el control sobre los contratos de temporada y por habitaciones, limitando su uso indebido y asegurando la correcta aplicación de las normas de los arrendamientos de vivienda habitual.

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