En tiempos inciertos como en los actuales es primordial tomar buenas decisiones a la hora de invertir, como también lo es, una vez decidido el tipo de inversión a realizar, asegurarse de la legalidad de la operación, de la situación real del activo en el que se desea invertir y del vehículo más eficiente desde el que realizar dicha inversión.
Si es usted extranjero y está pensando en invertir en un inmueble en Baleares, desde addwill le resumimos a continuación las cuestiones básicas para tener en cuenta en la inversión inmobiliaria en Baleares.
En primer lugar, para que una persona que no tenga nacionalidad española pueda realizar una adquisición de un inmueble, necesitará, para poder operar en España obtener un Número de Identificación de Extranjero (NIE) a efectos fiscales.
Se puede solicitar en los consulados de España en cada país o en la policía nacional de extranjería en España, previa cita.
Una vez se ha obtenido el NIE se puede abrir una cuenta en España para el pago o cobro de la compraventa y será el banco quién realice el filtro del blanqueo de capitales. En caso de venta, el comprador retendrá del precio el 3% para ingresarlo en la Agencia Tributaria, relativo al impuesto de la renta de no residentes.
“Due diligence” inmobiliaria
En el caso de inversión inmobiliaria, es esencial que antes de comprometerse contractualmente se revise la situación legal y urbanística del inmueble, fundamentalmente a través del análisis de dos documentos:
- Nota simple registral: Se solicita en el registro de la propiedad. Son datos públicos a los que todo el mundo puede acceder y por lo tanto tiene efectos contra terceros. En ella se analizará la titularidad del inmueble, cargas que pudieran tener (préstamos, embargos, prohibición de disponer, usufructos, derechos de uso y habitación, etc…).
- Ficha urbanística: Se solicita en el Ayuntamiento donde está el inmueble. Recoge la situación urbanística del inmueble, limitación de licencias, usos de habitabilidad, edificabilidad, situación del planeamiento, etc.
Además, hay dos aspectos importantes a revisar antes de formalizar cualquier compromiso,
- Valor real de mercado del inmueble: Con el fin de analizar si el precio de compraventa se equipara al valor de mercado, o como mínimo, al valor obtenido a través de las herramientas de valoración que facilita la propia Agencia Tributaria de las Islas Baleares, que será el valor mínimo fiscal para declarar independientemente de si el valor pactado de transmisión fuera menor.
- Estado de derramas y deudas con la comunidad de propietarios: Para evitar tener que hacernos cargo de deudas del anterior propietario, o de asumir gastos por derramas que no habíamos planificado, es importante averiguar la situación mediante la Comunidad de Propietarios.
Antes de la firma debe tomarse la decisión sobre el vehículo desde el que hacer la inversión, pues según el uso que se le quiera dar al inmueble, entre uso particular, arrendamiento anual o turístico o para reforma y posterior venta del inmueble, puede ser más eficiente que se adquiera personalmente o a través de una empresa, española o extranjera.
Si analizados los anteriores puntos se desprende que todo está de conformidad con el cliente y, una vez decidido el vehículo desde el que se realizará la inversión, se puede proceder al compromiso de compra o a hacer una oferta de compra. Para ello, es necesario que el asesoramiento previo lo realice un especialista en derecho inmobiliario.
Existen varios tipos de contratos a suscribir con anterioridad a la formalización en escritura pública de la compraventa de los inmuebles:
- Contrato de reserva o señal
Es un contrato en el que las partes se comprometen a comprar y vender y sus especificaciones las regularán en el siguiente tipo de contrato que suscriban, o contrato de arras o contrato de compraventa.
- Contrato de arras
No es un contrato en sí, sino una cláusula de pacto entre las partes en el que se comprometen a entregar un inmueble y a recibir y pagar el precio en un plazo establecido, con unas penalizaciones en caso de incumplimiento por alguna de las partes.
Existen diferentes tipos de arras:
- Arras confirmatorias
La parte compradora se está obligando a la compra (o venta según el caso) del inmueble. Sirviendo el importe entregado como arras, de anticipo o pago anticipado del precio acordado. Las partes acuerdan una “penalización” en caso de desistimiento por alguna de las partes.
- Arras penitenciales
Las arras suponen una “promesa” de compraventa, que permiten tanto a vendedor como a comprador, desistir de la compraventa. Eso sí, el desistimiento tiene consecuencias.
Si eres vendedor y finalmente no quieres vender, tendrás que devolver el doble del importe recibido como arras. Si eres comprador y finalmente decides que no quieres comprar, perderás el dinero entregado como arras.
Optar por unas u otras implica diferentes derechos y obligaciones, por ello es tan importante contar con un asesoramiento previo de un experto en derecho inmobiliario.
- Contrato privado de compraventa
Es ya una compraventa en firme, y de obligado cumplimiento. Se hace entrega de una cantidad de dinero a cuenta del precio y se fija la fecha de elevación a público del contrato de compraventa, fecha en la que se procederá al pago de la cantidad restante y se hará entrega de la posesión del inmueble, así como de las otras obligaciones que quieran pactar las partes.
En todos ellos deben acordarse:
- El objeto de la compra, es decir, el inmueble que se adquiere
- El precio por el cual se adquiere
- El plazo y la forma de pago
- La fecha de elevación a público para poder acceder a la inscripción en el registro de la propiedad de la compraventa.
En todo caso, hay que destacar que cualquiera que sea su forma los contratos son plenamente vinculantes para las partes, con las consecuencias y penalizaciones que ello genera, por lo que el asesoramiento jurídico previo es de vital importancia.
Desde addwill, contamos con una oficina en Ibiza desde donde podemos prestarle asesoramiento legal y fiscal en sus inversiones inmobiliarias en las Islas Baleares.
Para ello contamos con un equipo de abogados especializados en la revisión legal de las operaciones de compraventa que aportan total seguridad a la transacción, a fin de que las operaciones inmobiliarias se realicen con plenas garantías legales y fiscales.
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