Desde el 1 de enero de 2026 está en vigor la Ley 11/2025, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, que introduce cambios relevantes en el mercado del alquiler en Catalunya. A continuación, destacamos las principales implicaciones de la nueva normativa.
- Impacto para PROPIETARIOS
La Ley 11/2025 refuerza el control sobre el uso de los contratos de alquiler y limita determinadas prácticas habituales.
Aspectos clave a tener en cuenta:
- Alquileres de temporada más restringidos
Los contratos temporales solo son válidos si responden a una causa real y acreditable (trabajo, estudios, motivos médicos, etc.).
Si no se justifica correctamente la temporalidad, el contrato se considerará alquiler de vivienda habitual (5 o 7 años).
- Obligación de justificar y documentar la temporalidad
La causa debe constar en el contrato y acreditarse documentalmente, debiendo depositarse dicha documentación junto con la fianza.
- Límites de renta en zonas tensionadas
En estas zonas, los alquileres temporales (salvo los vacacionales) quedan sujetos a los límites de contención de rentas, igual que los alquileres habituales.
- Control del encadenamiento de contratos
La sucesión de contratos temporales sobre la misma vivienda y con las mismas partes puede implicar que el alquiler pase a considerarse permanente desde el inicio.
- Alquiler por habitaciones
Aunque se alquilen habitaciones por separado, el contrato sigue considerándose arrendamiento de vivienda.
En zonas tensionadas, la suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar la renta máxima aplicable a la vivienda completa.
- Impacto para INVERSORES
La nueva normativa incrementa la seguridad jurídica del inquilino y refuerza la intervención pública en determinadas operaciones.
Cuestiones relevantes para decisiones de inversión:
- Mayor intervención en zonas tensionadas
Los rendimientos esperados en alquileres temporales y por habitaciones quedan más limitados por los topes de renta.
- Derechos de tanteo y retracto ampliados
La Generalitat puede ejercer estos derechos sobre más transmisiones, especialmente:
- Viviendas situadas en zonas tensionadas.
- Viviendas propiedad de grandes tenedores personas jurídicas.
- Viviendas procedentes de subastas administrativas o judiciales (con excepciones).
- Viviendas adquiridas por la Administración
Las viviendas obtenidas mediante tanteo y retracto se califican como VPO de forma permanente, lo que reduce su salida futura al mercado libre.
- Registro de grandes tenedores
Se crea un registro obligatorio para quienes cumplan los requisitos legales, lo que implica mayores obligaciones de transparencia y control.
En conjunto, la Ley exige un análisis más detallado del riesgo regulatorio antes de invertir en vivienda destinada al alquiler en Cataluña.
- Impacto para ARRENDATARIOS
La Ley 11/2025 refuerza la protección de los inquilinos y limita el uso abusivo de contratos temporales.
Principales efectos positivos:
- Menos contratos temporales injustificados
Si el arrendador no puede acreditar la causa de temporalidad, el contrato se considera alquiler de vivienda habitual, con mayor estabilidad.
- Aplicación de límites de precio
En zonas tensionadas, los alquileres temporales no vacacionales deben respetar los topes máximos de renta.
- Mayor estabilidad contractual
La renovación encubierta de contratos temporales deja de ser una práctica válida si no existe una causa real.
- Alquiler por habitaciones más regulado
Se garantizan condiciones mínimas de habitabilidad y se evita que el precio total supere el máximo legal aplicable a la vivienda.
En la práctica, la Ley busca reducir la precariedad residencial y reforzar la posición del arrendatario frente a usos irregulares del alquiler.
Conclusión
La Ley 11/2025 supone un cambio relevante en la forma de alquilar y gestionar vivienda en Cataluña, especialmente en zonas de mercado residencial tensionado.
Propietarios e inversores deberán extremar el cumplimiento normativo y revisar sus modelos contractuales, mientras que los arrendatarios ven reforzada su protección y estabilidad,
Si necesitáis asesoramiento en relación con esta obligación, podéis contactar en el teléfono +34 934 875 200, el email comunicacio@addwill.eu o haciendo clic aquí. Estaremos encantados de ayudaros.