El pasado 22 de septiembre entró en vigor la Ley 11/2020 de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda destinada a residencia permanente. El objetivo principal de la nueva ley es contener el incremento de los precios del alquiler en aquellos contratos que se encuentren comprendidos en el ámbito de aplicación de la misma, el cual excluye a los contratos suscritos antes del 1 de enero de 1995, los contratos de protección oficial, los de inserción, de alquiler social, políticas sociales o los de carácter asistencial y alquiler social obligatorio.

La nueva regulación se aplica en aquellos municipios que sean declarados áreas con mercado de vivienda tenso, que en la actualidad engloba 60 municipios catalanes – los que tienen más de 20.000 habitantes. La novedad más relevante es la aplicación de un índice de referencia -según zona y municipio – que limitará el importe máximo de la renta.

¿Cómo se determinará la renta inicial de un contrato de arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la Ley 11/2020?

En los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos a partir de la entrada en vigor de la Ley 11/2020, y que se encuentren comprendidos en su ámbito de aplicación, la renta se determinará teniendo en cuenta 2 condiciones:

    1. El precio de referencia: La nueva renta no podrá sobrepasar el precio de referencia. Éste se calcula a partir del índice de referencia de precios de alquiler de viviendas del departamento competente en materia de vivienda, el cual, teniendo en cuenta la superficie útil del inmueble, así como, entre otros, el año de construcción del mismo y su certificado energético, establece el precio de referencia por metros cuadrados que deberá regir para cada caso. Así, aplicando dicho precio a los metros de superficie útil del inmueble, obtendremos la renta máxima del mismo.
    2. La renta del último contrato de arrendamiento: En aquellas viviendas que hayan estado arrendadas en los últimos cinco años, la renta no podrá sobrepasar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento. La renta se podrá actualizar conforme al índice de Garantía de Competitividad, índice que actualmente se encuentra en valor negativo. No será de aplicación esta condición en los contratos en que exista relación de parentesco entre las partes, así como en contratos relativos a viviendas inicialmente excluidas del régimen de aplicación de la ley.

Sin embargo, el límite del precio de referencia no se aplicará en los casos en que el arrendador sea persona física cuya unidad de convivencia tenga unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña (para el año 2020 el indicador está fijado en 7.967,73 euros anuales), incluidas las rentas de los arrendamientos. En este caso, los contratos se verán condicionados únicamente por la renta del último contrato de arrendamiento, pudiéndose incrementar hasta el precio de referencia en caso que la renta sea inferior.

¿Se podrá aumentar la renta fijada por el índice de referencia?

La renta se podrá incrementar o disminuir, según acuerdo de ambas partes, aplicando una variación máxima de un 5%, siempre y cuando concurran un mínimo de tres de las características previstas en la ley, que deberán concretarse en el contrato para su debida acreditación. Éstas son: ascensor; aparcamiento; vivienda amueblada; sistema de calefacción y/o refrigeración; zonas comunitarias de uso compartido o equipamientos análogos; servicio de conserjería, y vistas especiales.

El arrendador también podrá incrementar la renta inicial en aquellos contratos en los que se hayan realizado obras que mejoren la habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética de la vivienda durante el último año. Para calcular el incremento aplicable serán de aplicación las reglas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos para las obras de mejora, basándose en el capital invertido en la mejora de la vivienda.

Dichos incrementos no podrán aplicarse de forma acumulada, debiéndose optar por uno de ellos.

Por último, las partes podrán pactar la asunción por el arrendatario de los gastos generales y servicios individuales, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (constarán en el contrato de forma desglosada) y serán justificadas en el mes de enero para su debida regularización.

¿Cómo se formalizarán los nuevos contratos?

El contrato de arrendamiento deberá ir acompañado del documento que genera el sistema de indexación de los precios de alquiler, con la información relativa al valor del índice correspondiente a una vivienda análoga a la arrendada, expresado en euros por metro cuadrado (superficie útil), especificando el margen del precio inferior y superior. Dicha información se referirá a la fecha de finalización del anterior contrato.

¿Se prevé un régimen sancionador?

El arrendamiento por encima del precio del Índice, falsear el precio de referencia y no adjuntarlo al contrato implica sanciones con multas de entre 3.000 y 9.000 euros.

Asimismo, la infracción de la presente Ley dará derecho al arrendatario a ser reembolsado de las rentas que excedan los límites establecidos más el interés legal incrementado en 3 puntos.