El passat 22 de setembre va entrar en vigor la Llei 11/2020 de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge destinat a residència permanent. L’objectiu principal de la nova llei és contenir l’increment dels preus de l’lloguer en aquells contractes que es trobin compresos en l’àmbit d’aplicació de la mateixa, el qual exclou els contractes subscrits abans de l’1 de gener de 1995, els contractes de protecció oficial, els d’inserció, de lloguer social, polítiques socials o els de caràcter assistencial i lloguer social obligatori.

La nova regulació s’aplica en aquells municipis que siguin declarats àrees amb mercat d’habitatge tens, que en l’actualitat engloba 60 municipis catalans – els que tenen més de 20.000 habitants. La novetat més rellevant és l’aplicació d’un índex de referència -segons zona i municipi – que limitarà l’import màxim de la renda.

Com es determinarà la renda inicial d’un contracte d’arrendament a partir de l’entrada en vigor de la Llei 11/2020?

En els contractes d’arrendament d’habitatge subscrits a partir de l’entrada en vigor de la Llei 11/2020, i que es trobin compresos en el seu àmbit d’aplicació, la renda es determinarà tenint en compte 2 condicions:

El preu de referència: La nova renda no podrà sobrepassar el preu de referència. Aquest es calcula a partir de l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges de l’departament competent en matèria d’habitatge, el qual, tenint en compte la superfície útil de l’immoble, així com, entre d’altres, l’any de construcció de la mateixa i el seu certificat energètic, estableix el preu de referència per metres quadrats que haurà de regir per a cada cas. Així, aplicant aquest preu als metres de superfície útil de l’immoble, obtindrem la renda màxima de la mateixa.

La renda de l’últim contracte d’arrendament: En aquells habitatges que hagin estat arrendades en els últims cinc anys, la renda no podrà sobrepassar la renda consignada en l’últim contracte d’arrendament. La renda es podrà actualitzar d’acord amb l’índex de Garantia de Competitivitat, índex que actualment es troba en valor negatiu. No serà d’aplicació aquesta condició en els contractes en què hi hagi relació de parentiu entre les parts, així com en contractes relatius a habitatges inicialment excloses de el règim d’aplicació de la llei.

No obstant això, el límit de l’preu de referència no s’aplicarà en els casos en què l’arrendador sigui persona física la unitat de convivència tingui uns ingressos iguals o inferiors a 2,5 vegades l’indicador de renda de suficiència de Catalunya (per a l’any 2020 l’indicador està fixat en 7.967,73 euros anuals), incloses les rendes dels arrendaments. En aquest cas, els contractes es veuran condicionats únicament per la renda de l’últim contracte d’arrendament, podent-se incrementar fins al preu de referència en cas que la renda sigui inferior.

Es podrà augmentar la renda fixada per l’índex de referència?

La renda es podrà incrementar o disminuir, segons acord d’ambdues parts, aplicant una variació màxima d’un 5%, sempre que concorrin un mínim de tres de les característiques previstes en la llei, que hauran de concretar-se en el contracte per a la deguda acreditació. Aquestes són: ascensor; aparcament; habitatge moblat; sistema de calefacció i / o refrigeració; zones comunitàries d’ús compartit o equipaments anàlegs; servei de consergeria, i vistes especials.

L’arrendador també podrà incrementar la renda inicial en aquells contractes en què s’hagin realitzat obres que millorin l’habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica de l’habitatge durant l’últim any. Per calcular l’increment aplicable són aplicables les regles que preveu la Llei d’arrendaments urbans per a les obres de millora, basant-se en el capital invertit en la millora de l’habitatge.

Aquests increments no podran aplicar-se de forma acumulada, s’ha d’optar per un d’ells.

Finalment, les parts poden pactar l’assumpció per l’arrendatari de les despeses generals i serveis individuals, d’acord amb la Llei d’Arrendaments Urbans (han de constar en el contracte de forma desglossada) i seran justificades en el mes de gener per a la seva deguda regularització.

Com es formalitzaran els nous contractes?

El contracte d’arrendament ha d’anar acompanyat d’el document que genera el sistema d’indexació dels preus de lloguer, amb la informació relativa a la valor de l’índex corresponent a un habitatge anàloga a la arrendat, expressat en euros per metre quadrat (superfície útil), especificant el marge de l’preu inferior i superior. Aquesta informació s’ha de referir a la data de finalització de l’anterior contracte.

Es preveu un règim sancionador?

L’arrendament per sobre de l’preu de l’Índex, falsejar el preu de referència i no adjuntar-lo a l’contracte implica sancions amb multes d’entre 3.000 i 9.000 euros.

Així mateix, la infracció de la present Llei donarà dret a l’arrendatari a ser reemborsat de les rendes que excedeixin els límits establerts més l’interès legal incrementat en 3 punts.