La inversió immobiliària a Espanya per part de no residents planteja una qüestió que, a la pràctica, sovint s’infravalora: l’estructura fiscal de la inversió.

Abans d’invertir, convé definir la forma més adequada de fer-ho:

  • Persona física?
  • Societat espanyola?
  • Societat estrangera?

Cada opció té efectes diferents en:

  • Tributació anual
  • Deducció de despeses
  • Impost sobre el patrimoni
  • Venda futura
  • Successió

L’elecció entre invertir com a persona física, a través d’una societat espanyola o mitjançant una societat estrangera no és neutra des del punt de vista fiscal. Impacta directament no només la tributació recurrent, sinó també la fiscalitat en la desinversió i en la transmissió inter generacional.

Tributació anual

Des de la perspectiva de l’IRNR, la tributació varia de manera significativa en funció de la residència de l’inversor i del vehicle utilitzat. Mentre que una persona física resident fora de la UE ha de tributar pels rendiments dels immobles al 24% sense possibilitat (de moment) de deduir despeses, una societat espanyola permet una major optimització de la base imposable mitjançant la deduïbilitat de les despeses associades a l’activitat.

Tanmateix, l’ús d’estructures societàries no està exempt de riscos. L’Agència Tributària està intensificant l’anàlisi de supòsits en què l’immoble és utilitzat pels socis o administradors amb finalitats personals sense una activitat econòmica real, fet que pot donar lloc a regularitzacions rellevants.

Risc de residència fiscal

D’altra banda, cal tenir en compte la possible consideració per part de l’Agència Tributària que el centre d’interessos econòmics de l’inversor es troba a Espanya, especialment quan el volum dels immobles (i els ingressos derivats) és rellevant. Aquesta circumstància pot comportar la seva consideració com a resident fiscal a Espanya.

Impost sobre el patrimoni

Addicionalment, la fiscalitat patrimonial requereix una anàlisi específica. La subjecció a l’Impost sobre el Patrimoni depèn no només de la titularitat directa de l’immoble, sinó també de l’estructura indirecta de la inversió. En particular, les participacions en entitats (fins i tot estrangeres) poden quedar subjectes a Espanya quan més del 50% del seu actiu estigui constituït per béns immobles situats en territori espanyol.

En aquests casos, pot ser convenient que els immobles no siguin propietat directa del no resident ni a través d’una societat espanyola, sinó que quedin integrats dins l’actiu d’una societat estrangera en la qual el no resident també hi tingui altres actius de major volum.

Venda futura

En l’àmbit de la transmissió, el tractament també pot diferir de manera significativa. La venda directa de l’immoble per part d’un no resident està subjecta a tributació a Espanya al 19% (residents a la UE o EEE) o al 24%, amb la coneguda retenció del 3% a compte de l’impost.

En canvi, la transmissió de participacions evita tant aquesta retenció com l’aplicació d’impostos com la plusvàlua municipal, que no es merita en transmissions de participacions. Tanmateix, en la majoria dels casos, tributarà al 25%, per sobre del tipus del 19% aplicable a la persona física resident a la UE.

Impost sobre successions i donacions

Així mateix, des d’una perspectiva successòria, l’elecció del vehicle d’inversió (societat espanyola o estrangera) pot tenir conseqüències rellevants en l’Impost sobre Successions i Donacions, i fins i tot permetre evitar la tributació a Espanya, especialment en estructures internacionals amb societats estrangeres quan els hereus no són residents fiscals a Espanya.

Altres aspectes

Finalment, no s’ha d’oblidar que l’ús de societats estrangeres comporta, en molts casos, una major complexitat formal: obtenció de NIF, designació de representant fiscal, compliment d’obligacions registrals i possibles friccions operatives en l’àmbit bancari i jurídic.

Conclusió

En aquest context, la planificació fiscal prèvia és essencial. No es tracta només d’optimitzar la tributació a curt termini, sinó de dissenyar una estructura coherent amb l’ús de l’immoble, l’horitzó temporal de la inversió i els objectius patrimonials de l’inversor.

L’experiència demostra que decisions preses sense una anàlisi fiscal global, que tingui en compte tots els impostos presents i futurs implicats, poden generar ineficiències fiscals rellevants o contingències evitables. Per contra, una estructuració adequada des de l’inici permet alinear seguretat jurídica i eficiència fiscal.

En un entorn cada cop més exigent en matèria de control tributari internacional, anticipar-se ja no és un avantatge competitiu, sinó una necessitat. A addwill disposem d’un departament de Fiscalitat Internacional que estarà encantat d’assessorar-vos en relació amb aquestes qüestions.