La inversión inmobiliaria en España por parte de no residentes plantea una cuestión que, en la práctica, suele infravalorarse: la estructura fiscal de la inversión.
Antes de invertir, conviene definir cómo conviene más hacerlo:
- ¿Persona física?
- ¿Sociedad española?
- ¿Sociedad extranjera?
Cada opción tiene efectos distintos en:
- Tributación anual.
- Deducción de gastos.
- Impuesto sobre el Patrimonio.
- Venta futura.
- Sucesión.
La elección entre invertir como persona física, a través de una sociedad española o mediante una sociedad extranjera no es neutra desde el punto de vista tributario. Afecta de forma directa no solo a la tributación recurrente, sino también a la fiscalidad en la desinversión y en la eventual transmisión intergeneracional.
Tributación anual
Desde la perspectiva del IRNR, la tributación difiere sustancialmente en función de la residencia del inversor y del vehículo utilizado. Mientras que una persona física residente fuera de la UE debe tributar por los rendimientos de los inmuebles al 24% sin la posibilidad (de momento) de deducir gastos, una sociedad española permite una mayor optimización de la base imponible a través de la deducibilidad de gastos asociados a la actividad.
Sin embargo, la utilización de estructuras societarias no está exenta de riesgos. La Agencia Tributaria viene intensificando el análisis de supuestos en los que el inmueble es utilizado por los socios o administradores para fines personales sin una verdadera actividad económica, lo que puede dar lugar a regularizaciones relevantes.
Riesgo de residencia fiscal
Por otro lado, la atracción que la Agencia Tributaria puede pretender en cuanto a la residencia fiscal del inversor por considerar que el centro de intereses económicos del mismo se encuentra localizado en España en aquellos casos en que el volumen de los inmuebles (y los ingresos derivados de los mismos) cuya propiedad detenta es relevante, también debe ser objeto de especial atención.
Impuesto sobre el Patrimonio
Adicionalmente, la fiscalidad patrimonial debe ser objeto de un análisis específico. La sujeción al Impuesto sobre el Patrimonio depende no solo de la titularidad directa del inmueble, sino también de la estructura indirecta de la inversión. En particular, las participaciones en entidades (incluso extranjeras) pueden quedar sujetas en España cuando más del 50% de su activo está constituido por bienes inmuebles situados en territorio español. En estos casos, puede ser conveniente que los inmuebles no sean propiedad del no residente a título personal o a través de una sociedad española, sino que estos queden diluidos en el activo de una sociedad extranjera en la que el no residente tenga colocados otros activos de mayor volumen.
Venta futura
En el ámbito de la transmisión, el tratamiento también puede diferir de forma significativa. La venta directa del inmueble por un no residente está sujeta a tributación en España al tipo del 19% (residentes en UE o EEE) o al 24%, con la conocida retención del 3% a cuenta del impuesto. En cambio, la transmisión de participaciones evita tanto esa retención como la aplicabilidad de impuestos como la plusvalía municipal, que no se devenga en transmisiones de participaciones, si bien en la mayoría de los casos tributaría al tipo del 25%, por encima del tipo del 19% aplicable a la persona física residente en la UE.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
Asimismo, desde una perspectiva sucesoria, la elección del vehículo de inversión (sociedad española o extranjera) puede tener consecuencias relevantes en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que pueden llevar a evitar la tributación en España por este impuesto, especialmente en estructuras internacionales donde intervienen sociedades extranjeras, cuando los herederos no son residentes fiscales españoles.
Otros aspectos
Por último, no debe olvidarse que la utilización de sociedades extranjeras introduce, en muchos casos, una mayor complejidad formal: obtención de NIF, designación de representante fiscal, cumplimiento de obligaciones registrales y posibles fricciones operativas en el tráfico jurídico y bancario.
En este contexto, la planificación fiscal previa resulta esencial. No se trata únicamente de optimizar la tributación en el corto plazo, sino de diseñar una estructura coherente con el uso del inmueble, el horizonte temporal de la inversión y los objetivos patrimoniales del inversor.
La experiencia demuestra que decisiones adoptadas sin un análisis fiscal previo que contemple todos los impuestos presentes y futuros que pueden entrar en juego podrían generar ineficiencias fiscales significativas o contingencias evitables. Por el contrario, una correcta estructuración desde el inicio permite alinear seguridad jurídica y eficiencia fiscal.
En un entorno cada vez más exigente desde el punto de vista del control tributario internacional, anticiparse ya no es una ventaja competitiva, sino una necesidad. En addwill disponemos de un departamento de Fiscalidad Internacional que estará encantado en asesorarle en relación con estas cuestiones.