Hemos informado recientemente de la entrada en vigor del RDL 29/2026 dictado por el Gobierno de España y, no obstante, su aprobación y contenido definitivo puede cambiar si la Diputación Permanente no lo convalida o decide tramitar las disposiciones como Proyecto de Ley, consideramos de utilidad mostrar una comparativa inicial y sucinta entre la normativa estatal y la comunitaria para conocer de qué modo puede afectar en Catalunya:

Objeto y ámbito

El RDL 29/2026 y la normativa catalana coinciden sobre todo en el alquiler de temporada y por habitaciones; en el resto de las materias se complementan y se aplican de forma acumulada en Cataluña.

El RDL 29/2026 es una norma estatal de vivienda: alquiler, desahucios, fiscalidad y oferta asequible. En Cataluña no existe una única ley equivalente, sino un conjunto de normas.

Marco y vigencia del RDL 29/2026

El RDL 29/2026, de 6 de octubre, está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero de forma provisional.

Al ser legislación civil, procesal y de tributos estatales, sus medidas se aplican directamente en Catalunya. Donde ambas normativas regulan lo mismo, hay que cumplir las dos.

Resumen comparativo por materias

1. Alquiler de temporada

Estatal. La temporalidad la vincula a que el inquilino se desplace desde su vivienda habitual. Debe responder a una causa real, expresa y acreditable. La duración será superior a 31 días y, como regla general, no excederá de 12 meses, salvo que la causa persista justificadamente. Sin justificación, con duración superior sin causa o con encadenamientos, se aplica el régimen de vivienda habitual.

Cataluña. La Ley 11/2025 rige desde el 1 de enero de 2026 y lo vincula a una necesidad de vivienda transitoria, con una lista de causas admitidas: razones profesionales o laborales, estudios, atención o asistencia médica, situaciones provisionales (como esperar la entrega de una vivienda o volver a la residencia habitual) y otros usos análogos. Quedan fuera los de finalidad exclusivamente recreativa, de vacaciones u ocio que se rigen por las normas de uso distinto de vivienda de la LAU, y el contrato debe indicar la finalidad vacacional y la residencia permanente del arrendatario.

Los contratos temporales no vacacionales siguen las normas de vivienda habitual en renta, actualización, fianza y gastos. En zonas tensionadas deben respetar el índice de referencia.

Diferencia. El Estado añade un máximo general de 12 meses y un mínimo de 31 días. Cataluña añade el depósito documental y la sujeción expresa al índice.

2. Alquiler por habitaciones

Estatal. La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa.

Cataluña. Misma regla, limitada a zonas tensionadas. Añade superficie mínima por persona y ocupación máxima.

Diferencia. La regla estatal es general; la catalana suma requisitos de habitabilidad.

3. Actualización de rentas y prórrogas

Estatal. El incremento anual no puede superar la variación del IRAV. Hasta el 31 de diciembre de 2027 rige un límite extraordinario del 2 %, y no hay subida si la renta ya supera el límite del sistema de índices. Se prevé una prórroga extraordinaria, a solicitud del inquilino, de hasta 2 años, entre otros para contratos cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028.

Cataluña. Sin reglas propias vigentes. Su ley de contención de rentas de 2020 fue anulada en estos aspectos por el Tribunal Constitucional en 2022. Se aplica el régimen estatal de la Ley 12/2023.

Diferencia. No hay divergencia: rige lo estatal.

4. Desahucios de personas vulnerables

Estatal. Suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 para personas vulnerables sin alternativa habitacional. En desahucios por impago, la Administración tiene 2 meses para ofrecer alojamiento o pagar lo reclamado. Si no actúa, queda subrogada en la deuda y no procede el lanzamiento mientras dure la vulnerabilidad.

Cataluña. La Ley 1/2022 obliga a ofrecer alquiler social antes de demandar, también por vencimiento del contrato u ocupación sin título. La obligación recae en los grandes tenedores: más de 10 inmuebles residenciales en España o 5 o más viviendas en Cataluña, estén o no en zona tensionada.

Diferencia. El Estado actúa en el proceso ya iniciado; Cataluña, como requisito previo para demandar. Ambas protecciones se acumulan.

5. Tanteo y retracto

Estatal. Refuerza el derecho del arrendatario en ventas conjuntas de la vivienda con otros activos. Exige imputar un precio con criterios objetivos y elimina la renuncia anticipada.

Cataluña. El derecho es de la Generalitat. Se aplica a transmisiones de viviendas en zonas tensionadas cuyo titular es un gran tenedor persona jurídica inscrito. Las viviendas adquiridas se califican permanentemente como VPO de régimen general.

6. Compras especulativas

Estatal. Hasta el 31 de diciembre de 2030 se limitan las adquisiciones gratuitas o por menos del 70 % del valor de mercado de las entidades incluidas, con excepciones para fines sociales.

Cataluña. La proposición de ley para limitar estas compras no está en vigor. El 4 de agosto de 2026 el Consell de Garanties Estatutàries dictaminó que vulnera el derecho de propiedad y la seguridad jurídica. El dictamen no es vinculante y el Govern se ha comprometido a modificar el texto. Sí rige un ITP del 20 % en las compras de vivienda por grandes tenedores.

7. Viviendas y alojamientos turísticos

Estatal. Desde el 1 de diciembre de 2026 tributan al 10 % de IVA los alquileres de viviendas amuebladas con servicios hoteleros o con estancias de hasta 30 noches, salvo la excepción de la vivienda habitual del arrendador. Los ayuntamientos de zonas tensionadas podrán aplicar recargos de IBI a alojamientos turísticos.

Cataluña. El Decreto-ley 3/2023 afecta a 262 municipios, que deben adaptar su planeamiento para admitir el uso turístico. Los titulares tienen 5 años para obtener la nueva licencia o cesar la actividad. El Tribunal Constitucional lo avaló el 13 de marzo de 2025.

Diferencia. Enfoque fiscal frente a urbanístico. Ambos regímenes se suman.

8. Fiscalidad del alquiler en IRPF

Estatal. Los inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 € pueden deducirse el 10 % del alquiler. Los propietarios tienen reducciones del rendimiento neto de hasta el 100 %. Las SOCIMI soportan un gravamen especial del 25 % sobre ciertos beneficios no distribuidos.

Cataluña. El tramo autonómico prevé una deducción del 10 % del alquiler de la vivienda habitual, con tope de 1.000 € por vivienda, restringida a determinados colectivos y rentas.

Diferencia. A priori compatibles si se cumplen los requisitos de cada una. Conviene confirmarlo con el texto definitivo y los criterios de la AEAT.

El Departamento Civil-Inmobiliario seguirá de cerca la tramitación del Real Decreto-ley 28/2026 y le informaremos de cualquier novedad relevante. Quedamos a su disposición para cualquier consulta sobre cómo pueden afectarle estas medidas.

Departamento Civil-Inmobiliario, addwill