El Decreto Ley 2/2025, aprobado el 25 de febrero y en vigor desde el 26 de febrero de 2025, introduce cambios significativos en la legislación catalana sobre vivienda y urbanismo, ampliando el derecho de tanteo y retracto.
En base a este Decreto Ley la Generalitat puede ejercer el derecho de tanteo y retracto, en las siguientes situaciones:
- Transmisiones de viviendas: Cualquier vivienda situada en zonas declaradas como mercado residencial tensionado y propiedad de un gran tenedor persona jurídica inscrita en el Registro de grandes tenedores de vivienda.
- Adjudicaciones en subastas: Viviendas procedentes de subastas administrativas o judiciales.
Situaciones que se suman a las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria según lo previsto en el Art. 2.1 del Decreto Ley 1/2015.
¿Qué se entiende por gran tenedor? Persona física o jurídica que:
- Sea propietario de más de 10 inmuebles de uso residencial o con una superficie construida de más de 1.500 m2 para uso residencial en Cataluña, o
- Sea titular de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial situados en zonas de mercado residencial tensionado en Cataluña (BOE de 15-03-2024 y 9-10-2024).
- En el cómputo no se incluyen ni garajes ni trasteros.
No se ejercerá el derecho de tanteo y retracto si la adquisición la realiza una persona física que cumpla con los siguientes requisitos:
- Estar inscrita en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial.
- Comprometerse a solicitar la calificación de la vivienda como de protección oficial en un plazo de un mes desde la adquisición.
- Destinar la vivienda adquirida a uso habitual y permanente durante al menos 10 años.
Como consecuencia todas las viviendas adquiridas por la Generalitat mediante el ejercicio del derecho de tanteo y retracto deberán ser calificadas de forma permanente como viviendas de protección oficial, incluso si superan los precios máximos establecidos para este tipo de viviendas.
Si bien el Registro de Grandes Tenedores está aún en fase de desarrollo, las personas jurídicas que deseen transmitir viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado deberán acreditar, mediante certificación registral, el número de viviendas que poseen en el momento de formalizar la escritura de compraventa.
El Decreto Ley 5/2025, aprobado el 25 de marzo y en vigor desde el 27 de junio de 2025, introduce cambios en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Por lo que concierne el ITP, se incrementan de los tipos aplicables en las transmisiones de bienes inmuebles y constitución de derechos reales, introduciendo nuevos tramos progresivos:
- Hasta 600.000 €: 10%
- Entre 600.000 € y 900.000 €: 11%
- Entre 900.000 € y 1.500.000 €: 12%
- Más de 1.500.000 €: 13%
Además, se establece un tipo del 20% para la compra de inmuebles por parte de grandes tenedores y la adquisición de edificios enteros destinados a vivienda, con algunas excepciones limitadas, en función de la naturaleza del adquiriente.
También hay cambios en los tipos reducidos, en el tipo del 5% para jóvenes que adquieren la vivienda habitual, aumenta la edad, pudiéndose beneficiar de este tipo hasta los 35 años si bien el límite de la renta se mantiene hasta los 36.000€ (descontando mínimos personales y familiares). Y se introduce el tipo del 5% para las víctimas de la violencia doméstica.
Se introducen nuevas Bonificaciones:
- 100% a favor de cooperativas de viviendas sin ánimo de lucro que cumplan los requisitos de la Ley 12/2015, art. 144.
- 50% de la cuota para la transformación de edificios de oficinas o de estructura no finalizada en viviendas de protección oficial, y para la adquisición de inmuebles destinados a sede social o centro de trabajo de empresas que cumplan ciertos requisitos
Y se elimina la bonificación del 70% para empresas inmobiliarias en la adquisición de viviendas con la intención de revenderlas en un plazo de tres años, medida que entró en vigor el 27 de marzo de 2025.
En cambio, en el AJD, hay un incremento del tipo aplicable a las escrituras que documenten la adquisición de inmuebles con renuncia a la exención del IVA, elevándose el tipo al 3,5%, frente al 2,5% anterior y se introducen nuevas bonificaciones:
- 100% para la compra de vivienda habitual por jóvenes de hasta 35 años con una base imponible no superior a 36.000 € (descontando mínimos personales y familiares).
- 75% en la constitución del régimen de propiedad horizontal en polígonos industriales y logísticos hasta el 31 de diciembre de 2027.
50% para la transformación de edificios de oficinas o de estructura no finalizada en viviendas de protección oficial, y para la adquisición de inmuebles destinados a sede social o centro de trabajo de empresas que cumplan ciertos requisitos.
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