El Decret llei 2/2025, aprovat el 25 de febrer i en vigor des del 26 de febrer de 2025, introdueix canvis significatius en la legislació catalana sobre habitatge i urbanisme, ampliant el dret de tanteig i retracte.
En base a aquest Decret llei, la Generalitat pot exercir el dret de tanteig i retracte en les situacions següents:
- Transmissions d’habitatges: Qualsevol habitatge situat en zones declarades
com a mercat residencial tensionat i propietat d’un gran tenidor persona jurídica inscrit en el Registre de grans tenidors d’habitatge.
- Adjudicacions en subhastes: Habitatges procedents de subhastes administratives o judicials.
Situacions que se sumen als habitatges adquirits en un procés d’execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària segons el que preveu l’art. 2.1 del Decret llei 1/2015.
Què s’entén per gran tenidor? Persona física o jurídica que:
- Sigui propietària de més de 10 immobles d’ús residencial o amb una superfície construïda de més de 1.500 m² per a ús residencial a Catalunya, o
- Sigui titular de 5 o més immobles urbans d’ús residencial situats en zones de mercat residencial tensionat a Catalunya (BOE de 15-03-2024 i 9-10-2024).
- En el còmput no s’hi inclouen ni garatges ni trasters.
No s’exercirà el dret de tanteig i retracte si l’adquisició la fa una persona física que compleixi els requisits següents:
- Estar inscrita en el Registre de sol·licitants d’habitatge amb protecció oficial.
- Comprometre’s a sol·licitar la qualificació de l’habitatge com a protegit en el termini d’un mes des de l’adquisició.
- Destinar l’habitatge adquirit a ús habitual i permanent durant almenys 10 anys.
Com a conseqüència, tots els habitatges adquirits per la Generalitat mitjançant l’exercici del dret de tanteig i retracte hauran de ser qualificats de manera permanent com a habitatges de protecció oficial, fins i tot si superen els preus màxims establerts per aquest tipus d’habitatge.
Tot i que el Registre de Grans Tenedors encara està en fase de desenvolupament, les persones jurídiques que vulguin transmetre habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat hauran d’acreditar, mitjançant certificació registral, el nombre d’habitatges que posseeixen en el moment de formalitzar l’escriptura de compravenda.
El Decret llei 5/2025, aprovat el 25 de març i en vigor des del 27 de juny de 2025, introdueix canvis en l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) i en l’Impost d’Actes Jurídics Documentats (AJD).
Pel que fa a l’ITP, s’incrementen els tipus aplicables en les transmissions de béns immobles i constitució de drets reals, introduint nous trams progressius:
- Fins a 600.000 €: 10%
- Entre 600.000 € i 900.000 €: 11%
- Entre 900.000 € i 1.500.000 €: 12%
- Més de 1.500.000 €: 13%
A més, s’estableix un tipus del 20% per a la compra d’immobles per part de grans tenidors i per a l’adquisició d’edificis sencers destinats a habitatge, amb algunes excepcions limitades en funció de la naturalesa de l’adquirent.
També hi ha canvis en els tipus reduïts. El tipus del 5% per a joves que adquireixin l’habitatge habitual amplia l’edat fins als 35 anys, tot i que es manté el límit de renda en 36.000 € (descomptant mínims personals i familiars). I s’introdueix el tipus del 5% per a les víctimes de violència domèstica.
S’introdueixen noves bonificacions:
- 100% a favor de cooperatives d’habitatge sense ànim de lucre que compleixin els requisits de la Llei 12/2015, art. 144.
- 50% de la quota per a la transformació d’edificis d’oficines o d’estructura no finalitzada en habitatges de protecció oficial, i per a l’adquisició d’immobles destinats a seu social o centre de treball d’empreses que compleixin determinats requisits.
I s’elimina la bonificació del 70% per a empreses immobiliàries en l’adquisició d’habitatges amb intenció de revenda en un termini de tres anys, mesura que va entrar en vigor el 27 de març de 2025.
En canvi, en l’AJD, s’incrementa el tipus aplicable a les escriptures que documentin l’adquisició d’immobles amb renúncia a l’exempció de l’IVA, elevant-se el tipus al 3,5%, enfront del 2,5% anterior, i s’hi introdueixen noves bonificacions:
- 100% per a la compra d’habitatge habitual per part de joves de fins a 35 anys amb una base imposable no superior a 36.000 € (descomptant mínims personals i familiars).
- 75% en la constitució del règim de propietat horitzontal en polígons industrials i logístics fins al 31 de desembre de 2027.
- 50% per a la transformació d’edificis d’oficines o d’estructura no finalitzada en habitatges de protecció oficial, i per a l’adquisició d’immobles destinats a seu social o centre de treball d’empreses que compleixin determinats requisits.
A addwill, comprenem la complexitat d’aquestes noves regulacions. El nostre equip d’experts del departament civil-immobiliari està a la vostra disposició per oferir tota la informació i assessorament que necessiteu sobre aquest tema. Podeu deixar la vostra consulta fent clic aquí.