Siguiendo con nuestro post previo sobre la Due Diligence Inmobiliaria y los aspectos legales de la inversión inmobiliaria en Baleares , sobre cómo invertir en inmuebles en Baleares si usted es extranjero, a continuación, le ampliamos la información sobre las obligaciones fiscales derivadas de la adquisición de una propiedad inmobiliaria en las Islas Baleares.

A modo de recordatorio, antes de realizar la inversión debemos tener claros dos aspectos importantes, como son el valor real de mercado del inmueble a efectos fiscales y el estado de derramas y deudas con la Comunidad de propietarios.  Asimismo, como ya expusimos, deberemos tener en cuenta que existen varios tipos de contratos a suscribir con anterioridad a la formalización en escritura pública de la compraventa de los inmuebles.

Antes de la firma debe tomarse la decisión sobre el vehículo desde el que hacer la inversión, pues según el uso que se le quiera dar al inmueble, entre uso particular, arrendamiento anual o turístico o como inversión, con o sin reforma o construcción, para su posterior venta del inmueble, el impacto fiscal puede variar según se adquiera el inmueble personalmente o a través de una empresa, española o extranjera:

Impuestos y tasas municipales

Sea cual sea el uso que se le dé al inmueble, así como si se adquiere personalmente o a través de una empresa, habrá obligación de liquidar al Ayuntamiento anualmente el Impuesto sobre bienes inmuebles, conocido como IBI y la tasa de recogida de basuras.

Además, en caso de adquisición de un terreno para su posterior construcción, será necesario liquidar las tasas para la obtención de las licencias necesarias para construir.

Si en un futuro se vende el inmueble se deberá liquidar, también ante el Ayuntamiento, la plusvalía municipal, según el cálculo que cada Ayuntamiento aplique para valorar el incremento de valor de los terrenos en los que se asienta el inmueble desde el momento de la adquisición hasta su venta.

Impuesto sobre la Renta

Si se adquiere la vivienda personalmente, habrá obligación de presentar una declaración anual, excepto si se adquiere personalmente y el uso es de vivienda habitual o primera residencia.

Si se usa como segunda residencia, en caso de que el comprador sea una persona física, habrá obligación de imputar una renta anual, en función del valor catastral del inmueble. En caso de residentes en España, se declarará a través del modelo 100 de IRPF mientras que los no residentes deberán hacerlo a través del modelo 210 de IRNR.

Si la vivienda se alquila, deberá declararse el rendimiento anual obtenido, en IRPF o en IRNR según la residencia del adquiriente, y en caso de residentes en el extranjero, según residan dentro de la UE o fuera, puede haber grandes diferencias como la posibilidad de deducir los gastos necesarios para mantener el inmueble en condiciones de ser alquilado, o no poder deducir ningún gasto, teniendo que tributar sobre el ingreso obtenido.

En el caso de adquisición de un terreno con el fin de construir una vivienda para su posterior venta, si bien sería aconsejable acometer esta inversión mediante una empresa y no personalmente, también debería hacerse declaración anual, además de la relativa a la ganancia patrimonial obtenida en la futura venta.

Impuesto sobre Sociedades

En el caso de adquisición del inmueble mediante una empresa española, habría obligación de presentar anualmente la declaración del Impuesto sobre Sociedades.

En dicha declaración se deberán declarar los rendimientos obtenidos en caso de alquiler de la vivienda, tanto a terceros como a partes vinculadas con la empresa.

Al igual que sucede con las personas físicas, en caso de venta del inmueble deberá declararse la ganancia obtenida en el año en el que se produzca.

IVA

La casuística del IVA en el negocio inmobiliario es extensa. Ya en el momento de la compra, según si el comprador tiene intención de ejercer una actividad económica o no, tiene que decidir si va a pagar Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales o si va a renunciar a la exención de IVA, para que la compra pase a estar sujeta a IVA en lugar de a ITP, aprovechando que el IVA es recuperable al 100% mientras que el ITP, como cualquier gasto, lo es únicamente en el % de impuesto que acabemos pagando.

Luego, según el uso que le demos, también estaremos afectados por este impuesto. Si lo alquilamos a alguien que la usará como vivienda, el alquiler estaría exento, pero si lo alquilamos a una empresa podríamos pasar a estar obligados a aplicar un IVA del 21% sobre el precio del alquiler. Si además de ofrecer el alquiler del inmueble, estamos ofreciendo servicios accesorios a los propios de la industria hostelera, como pueden ser los de limpieza, cambio de sabanas y toallas, preparación y servicio de comidas, lavandería, etc.., deberíamos aplicar el 10% de IVA.

Al igual que en el caso de alquilar la vivienda, si adquirimos un terreno para la construcción y futura venta, pueden darse numerosas posibilidades de aplicación del IVA, si bien lo habitual en caso de hacer de promotor de una vivienda sería que la mayoría de los gastos relacionados con los trabajos de construcción no llevaran IVA, bajo la regla de la inversión del sujeto pasivo, y que el IVA se pagase bien en la futura venta del inmueble, bien a medida que se vayan obteniendo rendimientos procedentes del alquiler.

Impuesto sobre el Patrimonio

Otro impuesto que nos puede afectar al adquirir un inmueble en España es el Impuesto sobre el Patrimonio.

Si adquirimos el inmueble personalmente, tanto si somos residentes como si no lo somos, siempre que el valor de adquisición de este supere los 700.000€ por comprador, pasaremos a estar obligados a pagar entre el 1,1% y el 2% del valor del inmueble. Si el uso va a ser el de vivienda habitual, el limite asciende al millón de euros. Si la vivienda se adquiere entre dos personas, habrá obligación a presentar la declaración si el valor del inmueble alcanza el millón cuatrocientos mil, o los 2 millones en caso de vivienda habitual.

Pese a que el Impuesto sobre el Patrimonio grava a las personas físicas, la adquisición de un inmueble a través de una empresa española también puede hacer que los socios de esta pasen a estar obligados a presentar anualmente este impuesto, si el valor de esta a efectos del cálculo del IP supera el referido límite de 700.000€.

Si quien adquiere el inmueble es una empresa extranjera, esta no tendrá obligación de presentar el Impuesto sobre el Patrimonio.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados

Además de los impuestos municipales y de los estatales, al adquirir un inmueble también tenemos que rendir cuentas con la Administración de Baleares, liquidando el ITP en la adquisición de viviendas, excepto si son de primera construcción o si el adquiriente decide renunciar a la exención de IVA, tal y como se ha comentado en el apartado correspondiente al IVA.

Cuando el titular del inmueble es una empresa, y lo que se vende son las participaciones de esta y no el inmueble directamente, hay obligación de tributar por ITP a excepción de que el inmueble esté afecto a una actividad económica, ejercida por la sociedad.

Tasas turísticas

Para las viviendas con licencia turística y en función del número de plazas, anualmente deberán pagarse las tasas turísticas al Consell Insular correspondiente.

Son tantos los impuestos y las obligaciones que pueden afectar, o no, según el uso que se le quiera dar al inmueble, así como según el vehículo escogido para hacer la inversión que es fundamental estar correctamente asesorado, tanto previamente a la adquisición como mientras se es propietario y hasta que se transmite el inmueble.

Por eso desde addwill contamos con un equipo multidisciplinar, con abogados especializados en la revisión legal de las operaciones de compraventa, que aportan seguridad a la transacción, especialistas en fiscalidad, que pueden ofrecer el mejor asesoramiento según las necesidades de cada comprador para minimizar el impacto fiscal en todo el periodo desde la adquisición hasta la venta del inmueble, así como otros abogados, economistas y demás profesionales especializados en el análisis financiero de inversiones, la preparación de informes periódicos o el control y gestión administrativa relativa a la posesión del inmueble. Puede contactarnos haciendo clic aquí.