El pasado 24 de mayo, se promulgó la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda. Esta ley introduce cambios en el régimen de beneficios fiscales del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), al tiempo que establece penalizaciones fiscales para las viviendas desocupadas.

Estas modificaciones entrarán en vigor a partir de la declaración de IRPF correspondiente al año 2024.

Tratamiento en el IRPF del alquiler

Actualmente existe un beneficio fiscal de aplicación general para los propietarios que tengan inmuebles en alquiler, consistente en la reducción del 60% sobre el rendimiento neto (ingresos-gastos deducibles) de la vivienda. Es decir, que el propietario que alquila una vivienda no paga impuestos sobre todo el rendimiento neto que ingrese por alquiler, sino por el 40% de la diferencia entre ingresos y gastos.

Con la nueva normativa este beneficio fiscal general, se reduce del 60% al 50%, con lo que en este sentido se perjudica en general a los propietarios de viviendas en alquiler.

La nueva normativa pretende incentivar la disminución de los precios, mediante incentivos mejorados en determinados casos que a continuación se exponen.

Las nuevas condiciones del tratamiento fiscal del alquiler en el IRPF se presentan de la siguiente manera:

  • El rendimiento neto experimentará una disminución del 90% si el arrendatario actual de la vivienda firma un nuevo contrato en una zona de las que la ley denomina “zonas de mercado residencial tensionado”, siempre y cuando el propietario reduzca el precio en más del 5% en comparación con el contrato anterior. Sin embargo, se debe tener en cuenta el efecto de la inflación en caso de un aumento de los precios durante ese año.
  • Habrá una reducción del 70% en el rendimiento neto en dos situaciones:

-Si el arrendatario es un joven que alquila la vivienda por primera vez y cumple con la edad requerida (entre 18 y 35 años), y la vivienda se encuentra en una zona tensionada. Si varias personas comparten la vivienda, la reducción se aplicará a la parte de la renta que cumpla con estos requisitos.

-Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin ánimo de lucro (que sea elegible para el régimen fiscal de las entidades sin fines de lucro). Además, deben destinar la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, de 20 de diciembre, por la que se establece el ingreso mínimo vital, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.

  • El rendimiento neto se reducirá en un 60% si no se cumplen los requisitos mencionados anteriormente, pero la vivienda ha sido sometida a rehabilitación en los dos años previos a la firma del contrato de arrendamiento.
  • Por último, en todos los demás casos, la reducción será del 50%.

Es importante tener en cuenta que estos requisitos deben cumplirse al momento de la firma del contrato, y la reducción se aplicará mientras se sigan cumpliendo dichos requisitos.

Cabe recordar que, igual que sucede actualmente con la reducción del 60%, estas reducciones solo se aplicarán a los rendimientos netos positivos, es decir, si una vez descontados los gastos deducibles del alquiler existe un rendimiento negativo del alquiler, no se aplicará la reducción.

Con respecto a las zonas tensionadas, serán las administraciones competentes en materia de vivienda las que podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales.

Finalmente mencionar que, de igual manera que sucede en la regulación actual, no resultan de aplicación las reducciones respecto de la parte de los rendimientos netos positivos derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados en el párrafo anterior. Dicho de otro modo, si el contribuyente no declara correctamente el alquiler en su declaración de la renta, no podrá aprovecharse de la reducción fiscal si Hacienda en un procedimiento de revisión posterior (comprobación de gestión o inspección tributaria), regulariza los ingresos o gastos no declarados o declarados incorrectamente.

Tampoco resultarán de aplicación las reducciones en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en el apartado 6 del artículo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que en la nueva redacción establecida por la Ley de vivienda determina que los inmuebles ubicados en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Penalizaciones fiscales para las viviendas vacías

La Ley 12/2023 también establece la posibilidad de que los Ayuntamientos impongan un nuevo recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para las propiedades residenciales desocupadas de forma permanente.

Se considera inmueble desocupado de forma permanente aquel que permanece vacío sin justificación durante más de dos años, según los requisitos, pruebas y procedimientos establecidos en la ordenanza fiscal correspondiente.

En el caso de inmuebles residenciales desocupados de forma permanente, los municipios podrán exigir un recargo de hasta el 50% del impuesto neto.

Este recargo se podrá aplicar a propietarios con cuatro o más propiedades residenciales en varios municipios o a inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.

Sin embargo, el recargo puede aumentar hasta el 100% de la cuota líquida del impuesto cuando la desocupación se prolonga más de tres años, y puede ajustarse según el período de tiempo de desocupación.

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