El passat 24 de maig es va promulgar la Llei 12/2023, pel dret a l’habitatge. Aquesta llei introdueix canvis en el règim de beneficis fiscals de l’Impost sobre la Renda de les Persones Físiques (IRPF), alhora que estableix penalitzacions fiscals per als habitatges desocupats.

Aquestes modificacions entraran en vigor a partir de la declaració de l’IRPF corresponent a l’any 2024.

Tractament a l’IRPF del lloguer

Actualment existeix un benefici fiscal d’aplicació general per als propietaris que tenen immobles en lloguer, consistint en la reducció del 60% sobre el rendiment net (ingressos-despeses deduïbles) de l’habitatge. Això vol dir que el propietari que lloga una vivenda no paga impostos sobre tot el rendiments net que ingressi per lloguer, sinó pel 40% de la diferència entre ingressos i despeses.

Amb la nova normativa, aquest benefici fiscal general es redueix del 60% al 50%, perjudicant en general els propietaris d’habitatges en lloguer.

La nova normativa pretén incentivar la disminució dels preus, mitjançant incentius millorats en casos concrets que s’exposen a continuació.

Les noves condicions del tractament fiscal del lloguer en l’IRPF es presenten de la següent manera:

  • El rendiment net experimentarà una disminució del 90% si l’arrendatari actual de l’habitatge signa un nou contracte en una zona de les que la Llei anomena “zones de mercat residencial tensionat”, sempre i quan el propietari redueixi el preu en més del 5% en comparació amb el contracte anterior. No obstant, cal tenir en compte l’efecte de la inflació en cas d’un augment dels preus durant l’any en qüestió.
  • Hi haurà una reducció del 70% en el rendiment net en dues situacions:

-Si l’arrendatari és un jove que lloga l’habitatge per primera vegada i compleix amb l’edat requerida (entre 18 i 35 anys), i l’habitatge es troba en una zona tensionada. Si diverses persones comparteixen l’habitatge, la reducció s’aplicarà a la part del lloguer que compleixi aquests requisits.

-Quan el llogater sigui una Administració Pública o una entitat sense ànim de lucre (que sigui elegible pel règim fiscal de les entitats sense ànim de lucre). A més, han de destinar l’habitatge al lloguer social amb una renda mensual inferior a l’establerta en el programa d’ajudes al lloguer del pla estatal d’habitatge, o a l’allotjament de persones en situació de vulnerabilitat econòmica segons la Llei 19/2021, de 20 de desembre, que estableix l’ingrés mínim vital, o quan l’habitatge estigui acollit a algun programa públic d’habitatge o qualificació en virtut del qual l’Administració competent establi una limitació en la renda del lloguer.

  • El rendiment net es reduirà en un 60% si no es compleixen els requisits esmentats anteriorment, però l’habitatge ha estat sotmès a rehabilitació en els dos anys previs a la firma del contracte de lloguer.
  • Per últim, en tots els altres casos, la reducció serà del 50%.

És important tenir en compte que aquests requisits s’han de complir en el moment de la signatura del contracte, i la reducció s’aplicarà mentre es compleixin aquests requisits.

Cal recordar que, igual que succeeix actualment amb la reducció del 60%, aquestes reduccions només s’aplicaran als rendiments nets positius, és a dir, si després de descomptar les despeses deduïbles del lloguer hi ha un rendiment negatiu del lloguer, no s’aplicarà la reducció.

Pel que fa a les zones tensionades, seran les administracions competents en matèria d’habitatge les que podran declarar, d’acord amb els criteris i procediments establerts en la seva normativa reguladora i en l’àmbit de les seves respectives competències, zones de mercat residencial tensionat en aquells àmbits territorials on hi hagi un risc especial d’oferta insuficient d’habitatges per a la població, en condicions que en facin assequible l’accés al mercat, d’acord amb les diferents necessitats territorials.

Finalment, cal esmentar que, de la mateixa manera que succeeix en la regulació actual, no resulten d’aplicació les reduccions respecte a la part dels rendiments nets positius derivada d’ingressos no inclosos o de despeses indegudament deduïdes en l’autoliquidació del contribuent i que es regularitzin en algun dels procediments esmentats en el paràgraf anterior. Dit d’una altra manera, si el contribuent no declara correctament el lloguer en la seva declaració de la renda, no podrà aprofitar-se de la reducció fiscal si Hisenda en un procediment de revisió posterior (comprovació de gestió o inspecció tributària), regularitza els ingressos o despeses no declarats o declarats incorrectament.

Tampoc resultaran d’aplicació les reduccions en relació amb aquells contractes de lloguer que incompleixin el disposat en l’apartat 6 de l’article 17 de la Llei d’Arrendaments Urbans, que en la nova redacció establerta per la Llei d’habitatge determina que els immobles situats en una zona de mercat residencial tensionat, el lloguer pactat a l’inici del nou contracte no podrà excedir de l’últim lloguer de contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge, un cop aplicada la clàusula d’actualització anual del lloguer del contracte anterior, sense que es puguin fixar noves condicions que estableixin la repercussió a l’arrendatari de quotes o despeses que no estiguessin recollides en el contracte anterior.

Penalitzacions fiscals per als habitatges buits

La Llei 12/2023 també estableix la possibilitat que els Ajuntaments imposin un nou recàrrec a l’Impost sobre Béns Immobles (IBI) per a les propietats residencials desocupades de forma permanent.

Es considera bé immoble desocupat de forma permanent aquell que roman buit sense justificació durant més de dos anys, segons els requisits, proves i procediments establerts en l’ordenança fiscal corresponent.

En el cas d’immobles residencials desocupats de forma permanent, els municipis podran exigir un recàrrec de fins al 50% de l’impost net.

Aquest recàrrec es podrà aplicar a propietaris amb quatre o més propietats residencials en diversos municipis o a immobles pertanyents a titulars de dos o més immobles d’ús residencial que es trobin desocupats en el mateix terme municipal.

No obstant això, el recàrrec pot augmentar fins al 100% de la quota líquida de l’impost quan la desocupació es prolonga més de tres anys i es pot ajustar segons el període de temps de desocupació.

A addwill, estem a la vostra disposició per ampliar-vos la informació i si necessiteu assessorament a aquest respecte per part dels nostres experts professionals. Podeu contactar amb nosaltres a través del telèfon +34 934 875 200 o de l’email info@addwill.eu, o fent clic aquí.