Si bien el 29 de septiembre el Consejo de ministros aprobó dos decretos-ley de Vivienda, el Congreso los derogó el 2 de octubre. Tras la disolución de las Cortes y la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre, el Gobierno ha vuelto a aprobar ambos textos con algunos cambios: el Real Decreto-ley 29/2026 en vigor desde el 8 de octubre y que es objeto de esta circular, y el Real Decreto-ley 28/2026, está pendiente de convalidación, y por tanto no está en vigor; solo entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026 si la Diputación Permanente lo convalida, como presumiblemente ocurrirá.

Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre: 

  • Prórroga extraordinaria de hasta dos años, para todos aquellos contratos de Vivienda habitual que terminan antes del 31 de diciembre de 2028. El arrendatario debe estar al corriente de pago y haberlo estado los ocho meses anteriores. El propietario puede evitarla si firma un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior, si acredita la necesidad real de la vivienda para sí o su familia (aunque el contrato no lo previera) o por acuerdo entre las partes.
  • Límite del 2 % a la actualización de la renta. Hasta el 31 de diciembre de 2027, la subida anual en los contratos de vivienda habitual no puede superar el 2 % sin un nuevo acuerdo, y no cabe ninguna subida si la renta ya supera el índice de referencia aplicable.
  • Alquileres de temporada. El contrato debe recoger una causa real y acreditable del desplazamiento del inquilino. Si no la recoge, si dura más de doce meses sin causa acreditada o si se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, pasa a considerarse de vivienda habitual.
  • Alquiler por habitaciones. La suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa. En zonas tensionadas, se aplican los límites del índice de referencia.
  • Publicidad. Los anuncios de alquiler deben incluir el índice de referencia, el límite de renta aplicable en zonas sujetas a limitación y, en su caso, la condición de gran tenedor del arrendador.
  • Desahucios de hogares vulnerables. Se suspenden hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando no haya alternativa habitacional, con compensación para los pequeños propietarios. La Administración dispone de dos meses para ofrecer otra vivienda o pagar la deuda; si no lo hace, la asume automáticamente.

Medidas fiscales

  • IRPF de los propietarios: reducción del rendimiento neto de hasta el 100 % si, sin ser gran tenedor, se firma un nuevo contrato con una renta más de un 5 % inferior; del 80 % durante la prórroga tácita si se respeta el índice de referencia, y del 70 % si se alquila a una entidad pública o del tercer sector.
  • IRPF de los inquilinos: se recupera una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual para bases imponibles inferiores a 33.007,20 €.
  • Pisos turísticos: IVA del 10 % desde el 1 de diciembre de 2026 para el alquiler de pisos con servicios propios de la hostelería. En zonas tensionadas, los ayuntamientos podrán aplicar un recargo de IBI de hasta el 50 %, el 100 % o el 150 %, según el número de pisos turísticos del propietario.
  • Reformas: desde el 1 de diciembre de 2026, determinadas obras en viviendas destinadas a alquiler de vivienda habitual tributarán al 10 % de IVA en lugar del 21 %.
  • Vivienda protegida: el IVA de su construcción baja al 4 %.

Compra de vivienda

  • Sociedades y fondos: hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades dedicadas a adquirir inmuebles no pueden comprar vivienda por menos del 70 % de su valor de tasación, salvo excepciones.
  • Préstamos «Tu Casa»: préstamos públicos al 0 % de hasta 50.000 € o el 20 % del valor para comprar la primera vivienda, con un plazo de hasta 30 años, sin límite de edad y con un precio máximo de reventa.

Por lo que respecta al Real Decreto-ley 28/2026, esperaremos a su aprobación para realizar la correspondiente circular.

El Departamento Civil-Inmobiliario seguirá de cerca la tramitación del Real Decreto-ley 28/2026 y le informaremos de cualquier novedad relevante. Quedamos a su disposición para cualquier consulta sobre cómo pueden afectarle estas medidas.

Autor:

David F Capo

Socio, Departamento Civil-Inmobiliario, addwill