Tot i que el 29 de setembre el Consell de Ministres va aprovar dos decrets llei d’habitatge, el Congrés els va derogar el 2 d’octubre. Després de la dissolució de les Corts i la convocatòria d’eleccions generals per al 29 de novembre, el Govern ha tornat a aprovar tots dos textos amb alguns canvis: el Reial decret llei 29/2026, en vigor des del 8 d’octubre i objecte d’aquesta circular, i el Reial decret llei 28/2026, pendent de convalidació i, per tant, no vigent; només entrarà en vigor el 15 de novembre de 2026 si la Diputació Permanent el convalida, com presumiblement succeirà.

Reial decret llei 29/2026, en vigor des del 8 d’octubre

  • Pròrroga extraordinària de fins a dos anys, per a tots aquells contractes d’habitatge habitual que acabin abans del 31 de desembre de 2028. L’arrendatari ha d’estar al corrent de pagament i haver-hi estat els vuit mesos anteriors. El propietari pot evitar-la si signa un contracte nou amb una renda almenys un 5 % inferior, si acredita la necessitat real de l’habitatge per a si mateix o per a la seva família (encara que el contracte no ho preveiés) o per acord entre les parts.
  • Límit del 2 % a l’actualització de la renda. Fins al 31 de desembre de 2027, la pujada anual en els contractes d’habitatge habitual no pot superar el 2 % sense un nou acord, i no hi cap cap pujada si la renda ja supera l’índex de referència aplicable.
  • Lloguers de temporada. El contracte ha de recollir una causa real i acreditable del desplaçament de l’inquilí. Si no la recull, si dura més de dotze mesos sense causa acreditada o si s’encadenen més de dos contractes entre les mateixes parts sobre el mateix habitatge, passa a considerar-se d’habitatge habitual.
  • Lloguer per habitacions. La suma de les rendes de les habitacions no pot superar la renda de l’habitatge complet. En zones tensades, s’apliquen els límits de l’índex de referència.
  • Publicitat. Els anuncis de lloguer han d’incloure l’índex de referència, el límit de renda aplicable en zones subjectes a limitació i, si escau, la condició de gran tenidor de l’arrendador.
  • Desnonaments de llars vulnerables. Se suspenen fins al 31 de desembre de 2030 quan no hi hagi alternativa habitacional, amb compensació per als petits propietaris. L’Administració disposa de dos mesos per oferir un altre habitatge o pagar el deute; si no ho fa, l’assumeix automàticament.

Mesures fiscals

  • IRPF dels propietaris: reducció del rendiment net de fins al 100 % si, sense ser gran tenidor, se signa un contracte nou amb una renda més d’un 5 % inferior; del 80 % durant la pròrroga tàcita si es respecta l’índex de referència, i del 70 % si es lloga a una entitat pública o del tercer sector.
  • IRPF dels inquilins: es recupera una deducció estatal per lloguer d’habitatge habitual per a bases imposables inferiors a 33.007,20 €.
  • Pisos turístics: IVA del 10 % des de l’1 de desembre de 2026 per al lloguer de pisos amb serveis propis de l’hostaleria. En zones tensades, els ajuntaments podran aplicar un recàrrec d’IBI de fins al 50 %, el 100 % o el 150 %, segons el nombre de pisos turístics del propietari.
  • Reformes: des de l’1 de desembre de 2026, determinades obres en habitatges destinats a lloguer d’habitatge habitual tributaran al 10 % d’IVA en lloc del 21 %.
  • Habitatge protegit: l’IVA de la seva construcció baixa al 4 %.

Compra d’habitatge

  • Societats i fons: fins al 31 de desembre de 2030, les entitats dedicades a adquirir immobles no poden comprar habitatge per menys del 70 % del seu valor de taxació, tret d’excepcions.
  • Préstecs «Tu Casa»: préstecs públics al 0 % de fins a 50.000 € o el 20 % del valor per comprar el primer habitatge, amb un termini de fins a 30 anys, sense límit d’edat i amb un preu màxim de revenda.

Pel que fa al Reial decret llei 28/2026, esperarem la seva aprovació per fer la circular corresponent.

El Departament Civil-Immobiliari seguirà de prop la tramitació del Reial decret llei 28/2026 i us informarem de qualsevol novetat rellevant. Quedem a la vostra disposició per a qualsevol consulta sobre com us poden afectar aquestes mesures.

Autor:

David F Capo

Soci, Departament Civil-Immobiliari, addwill