El 26 de mayo de 2023 entró en vigor la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, permitiendo a la Administración establecer zonas de mercado residencial tensionado donde aplicar medidas de contención de rentas en los contratos de arrendamiento. Hasta ahora, solo Cataluña ha declarado dichas zonas mediante la Resolución TER/800/2024, afectando a 140 municipios.
La ley diferencia la determinación de la renta según si el arrendador es considerado un gran tenedor de vivienda o no.
I. Contrato de arrendamiento en que el propietario es GRAN TENEDOR:
-Si la vivienda forma parte de en un municipio incluido dentro de la declaración de zona residencial tensionada:
La renta pactada no podrá exceder del mayor de los siguientes importes:
- La última renta del contrato de arrendamiento anterior, que hubiese estado vigente en los últimos cinco años.
- Límite máximo del índice de precios de referencia determinado por el Ministerio de Vivienda.
-Si la vivienda NO forma parte de en un municipio incluido dentro de la declaración de zona residencial tensionada:
La renta será la que las partes pacten libremente.
II. Contrato de arrendamiento en que el propietario NO es gran tenedor:
-Si la vivienda forma parte de en un municipio incluido dentro de la declaración de zona residencial tensionada:
La renta pactada no podrá exceder del mayor de los siguientes importes:
- La última renta del contrato de arrendamiento anterior, que hubiese estado vigente en los últimos cinco años.
- Únicamente en caso de que no exista contrato de arrendamiento anterior, no podrá superar el límite máximo del índice de precios de referencia determinado por el Ministerio de Vivienda.
-Si la vivienda NO forma parte de en un municipio incluido dentro de la declaración de zona residencial tensionada:
La renta será la que las partes pacten libremente.
Así las cosas, la Ley prevé que cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado, esta circunstancia se tendrá que indicar en el contrato de arrendamiento, así como los siguientes datos:
- El importe de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda.
- El valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas.
Aparte de la contención de rentas, la nueva ley de vivienda también ha introducido novedades en cuanto a las prórrogas de los contratos, así como incentivos fiscales aplicables al IRPF.
A la vista de todo lo anterior, vamos a ver cómo define la Ley la figura del gran tenedor:
NORMATIVA ESTATAL: El artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda dispone que:
<<a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa>>.
NORMATIVA AUTONÓMICA: En cumplimiento del artículo 3.k) de la Ley 12/2023, el Departamento de Territorio de la Generalitat de Cataluña aprobó la Resolución TER/800/2024, modificando la Resolución TER/2940/2023 para declarar varios municipios como zonas de mercado residencial tensionado, conforme a la Ley estatal 12/2023. Esta resolución también define como gran tenedor según lo establecido en el artículo 3.k) de dicha ley:
<<también a la persona física o jurídica que sea titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados dentro de la zona de mercado residencial tensionado anteriormente declarada>>.
En Cataluña, se considera gran tenedor a quien posea cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en los 140 municipios declarados zonas de mercado residencial tensionado; o más de diez inmuebles urbanos, o una superficie construida de más de 1.500m2 de uso residencial, dentro de la zona tensionada o no.
La ley no aclara aspectos como el cómputo de inmuebles en copropiedad, diferentes formas de titularidad, o la inclusión de comunidades de bienes, requiriendo recurrir a jurisprudencia y doctrina para completar la definición.
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