El 26 de maig de 2023 va entrar en vigor la Llei 12/2023 pel dret a l’habitatge, permetent a l’Administració establir zones de mercat residencial tensionat on aplicar mesures de contenció de rendes en els contractes d’arrendament. Fins ara, només Catalunya ha declarat aquestes zones mitjançant la Resolució TER/800/2024, afectant 140 municipis.
La llei diferencia la determinació de la renda segons si l’arrendador és considerat gran tenidor d’habitatge o no.
- Contracte d’arrendament en què el propietari és GRAN TENIDOR:
-Si l’habitatge forma part d’un municipi inclòs dins de la declaració de zona residencial tensionada:
La renda pactada no podrà excedir del major dels següents imports:
- L’última renda del contracte d’arrendament anterior, que hagués estat vigent en els últims cinc anys.
- Límit màxim de l’índex de preus de referència determinat pel Ministeri d’Habitatge.
-Si l’habitatge NO forma part d’un municipi inclòs dins de la declaració de zona residencial tensionada:
La renda serà la que les parts pactin lliurement.
- Contracte d’arrendament en què el propietari NO és gran tenidor:
-Si l’habitatge forma part d’un municipi inclòs dins de la declaració de zona residencial tensionada:
La renda pactada no podrà excedir del major dels següents imports:
- L’última renda del contracte d’arrendament anterior, que hagués estat vigent en els últims cinc anys.
- Únicament en cas que no existeixi contracte d’arrendament anterior, no podrà superar el límit màxim de l’índex de preus de referència determinat pel Ministeri d’Habitatge.
-Si l’habitatge NO forma part d’un municipi inclòs dins de la declaració de zona residencial tensionada:
La renda serà la que les parts pactin lliurement.
Així doncs, la Llei preveu que quan l’habitatge es trobi en una zona de mercat residencial tensionat, aquesta circumstància s’haurà d’indicar en el contracte d’arrendament, així com les següents dades:
- L’import de la quantia de l’última renda del contracte d’arrendament d’habitatge habitual que hagués estat vigent en els últims cinc anys en el mateix habitatge.
- El valor que li pugui correspondre atenent a l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges.
A part de la contenció de rendes, la nova llei d’habitatge també ha introduït novetats pel que fa a les pròrrogues dels contractes, així com incentius fiscals aplicables a l’IRPF.
A la vista de tot l’anterior, veurem com defineix la Llei la figura del gran tenidor:
NORMATIVA ESTATAL: L’article 3.k) de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge disposa que:
<<als efectes del que estableix aquesta llei, la persona física o jurídica que sigui titular de més de deu immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ús residencial, excloent en tot cas garatges i trasters. Aquesta definició podrà ser particularitzada en la declaració d’entorns de mercat residencial tensionat fins a aquells titulars de cinc o més immobles urbans d’ús residencial ubicats en aquest àmbit, quan així sigui motivat per la comunitat autònoma en la corresponent memòria justificativa>>.
NORMATIVA AUTONÒMICA: En compliment de l’article 3.k) de la Llei 12/2023, el Departament de Territori de la Generalitat de Catalunya va aprovar la Resolució TER/800/2024, modificant la Resolució TER/2940/2023 per declarar diversos municipis com zones de mercat residencial tensionat, conforme a la Llei estatal 12/2023. Aquesta resolució també defineix com a gran tenidor segons el que estableix l’article 3.k) d’aquesta llei:
<<també la persona física o jurídica que sigui titular de cinc o més immobles urbans d’ús residencial ubicats dins de la zona de mercat residencial tensionat anteriorment declarada>>.
A Catalunya, es considera gran tenidor a qui posseeixi cinc o més immobles urbans d’ús residencial en els 140 municipis declarats zones de mercat residencial tensionat; o més de deu immobles urbans, o una superfície construïda de més de 1.500m2 d’ús residencial, dins de la zona tensionada o no.
La llei no aclareix aspectes com el còmput d’immobles en copropietat, diferents formes de titularitat, o la inclusió de comunitats de béns, requerint recórrer a jurisprudència i doctrina per completar la definició.
A addwill podem ajudar-te a resoldre tots els teus dubtes. Vols saber si el teu contracte d’arrendament està afectat per la Llei d’Habitatge? Ets gran tenidor? Tens dubtes sobre els teus drets i obligacions? No dubtis a posar-te en contacte amb nosaltres a través del telèfon 34 934 875 200, el correu electrònic comunicacio@addwill.eu o fent clic aquí.