La Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge, ha introduït canvis significatius en la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994, la Llei d’Enjudiciament Civil i els procediments de desnonament, especialment en els relacionats amb la recuperació de la possessió dels habitatges. Aquests canvis afecten particularment els grans tenidors, impactant tant en la redacció de nous contractes d’arrendament com en la gestió i execució dels desnonaments.

Mitjançant aquest article volem fer algunes recomanacions que poden ser útils per als grans tenidors d’habitatges, tant si són persones físiques com si són persones jurídiques que han constituït societats patrimonials per regular d’aquesta forma els seus béns.

Una primera qüestió necessària és delimitar el concepte de gran tenidor. Tot i que la Llei de l’habitatge el defineix com aquella persona (física o jurídica) que posseeix més de deu habitatges construïts o més de 1.500 metres quadrats, excloent aparcaments i trasters, es dona competència a les comunitats autònomes perquè ho puguin limitar. És el cas de Catalunya, que ho delimita a cinc habitatges en zones considerades de mercat tensionat.

Principals afectacions als grans tenidors:

– En la tramitació de nous contracte d’arrendament

A més de les limitacions que comporta l’arrendament en zones declarades tensionades (algunes de les quals afecten tot tipus de propietaris), s’estableixen pròrrogues obligatòries per al propietari i potestatives per a l’arrendatari quan el propietari és un gran tenidor. És el cas de l’article 10 de la Llei d’Arrendaments Urbans (pròrroga extraordinària d’un any o triennal).

També en la redacció dels contractes d’arrendament és necessari –i recomanable, fins i tot per a tot tipus de propietaris– incloure l’obligació de l’arrendatari de facilitar les seves dades per si es donés un supòsit de vulnerabilitat, fet que afecta especialment els grans tenidors.

– En la tramitació i execució dels procediments de desnonament

Quan el propietari de l’habitatge és gran tenidor, abans de presentar qualsevol procediment de desnonament amb l’objectiu de recuperar la possessió de l’immoble (la majoria de casos), cal complir dos requisits previs: una sol·licitud de vulnerabilitat i un intent de mediació.

Aquests requisits són obligatoris i constitueixen requisits d’admissibilitat de la demanda. Això significa que, si no es demostra la seva tramitació, el procediment no serà admès.

Els tràmits s’han de fer davant la Generalitat de Catalunya, concretament al Departament d’Habitatge. Primer es presenta la sol·licitud de vulnerabilitat, indicant-hi totes les dades i circumstàncies. El termini de resolució és de dos mesos des de la sol·licitud. La resolució determinarà si l’arrendatari o ocupant és vulnerable o no.

Si l’arrendatari o ocupant és vulnerable, cal iniciar el segon tràmit: l’intent de mediació per arribar a un acord d’arrendament, sempre que sigui possible. Si s’arriba a un acord, l’expedient finalitza sense necessitat de demanda. Si no és possible, amb el justificant de l’intent de mediació es pot iniciar el procediment judicial.

Si l’arrendatari o ocupant no és vulnerable, no cal fer el segon tràmit, i es pot presentar directament la demanda de desnonament.

Altres consideracions:

– Identificació registral de finques

Els Tribunals de Barcelona han establert que, per determinar el nombre d’habitatges, cal basar-se en la identificació registral de la finca. Això implica que un gran tenidor amb tres edificis a Barcelona, no dividits horitzontalment, tindrà cada edifici com una única finca. En aquest cas, no serà considerat gran tenidor segons aquests criteris, afectant només els procediments de desnonament a Barcelona.

Recomanem als clients que són grans tenidors que, si tenen edificis no dividits horitzontalment, no facin aquesta divisió, almenys per als efectes d’un procediment de desnonament.

– Durada dels procediments

Els procediments de desnonament s’han allargat, i recomanem iniciar-los ràpidament, sense acumular moltes mensualitats impagades, ja que el procediment serà llarg, especialment per als grans tenidors, que han de complir requisits previs abans de presentar la demanda.

Si necessiteu més informació, podeu contactar amb el nostre departament processal a través del correu electrònic comunicacio@addwill.eu, del telèfon 93 487 52 00 o fent clic aquí. Estarem encantats d’ajudar-vos.