La Llei 38/1999, de 5 de novembre, d’Ordenació de l’Edificació (LOE) estableix el marc legislatiu regulador de la construcció d’edificis i d’altres processos vinculats a l’edificació, com la rehabilitació o les reformes integrals, amb un objectiu fonamental: garantir la qualitat, la seguretat i l’habitabilitat de les construccions, assegurant la protecció dels propietaris i altres usuaris.

Els principals aspectes d’aquesta normativa que, a la pràctica, resulten més rellevants per als nostres clients són els que resumim a continuació de manera sintètica:

1) Objecte i àmbit d’aplicació (articles 1 i 2 LOE)
La LOE s’aplica a totes les activitats relacionades amb l’edificació i el seu procés, incloent-hi principalment:

  • Construcció d’obres noves.
  • Rehabilitació o reformes que afectin la seguretat, l’habitabilitat o la durabilitat d’un immoble.
  • Actuacions que comprometin la integritat estructural de l’edifici o la seguretat dels seus ocupants.

A més, aquesta normativa també afecta l’elaboració de projectes tècnics, la direcció d’obra, la certificació de qualitat i la recepció final de l’edifici.

2) Agents intervinents i, en conseqüència, eventuals subjectes responsables (articles 9 a 14 LOE)
Aquesta Llei identifica clarament quins agents poden ser responsables civilment pels defectes o incidències produïts durant el procés d’edificació, sense perjudici de la responsabilitat contractual en què pugui incórrer cadascun d’ells. Es diferencien els següents:

  • Promotor: qui impulsa, programa i finança la construcció i vetlla pel compliment de la normativa.
  • Projectista (arquitecte o enginyer): responsable de redactar el projecte tècnic garantint la seguretat i la qualitat. Ha de disposar de la titulació acadèmica i professional habilitant i complir la normativa tècnica i urbanística aplicable.
  • Constructor: responsable de l’execució de l’obra i de la qualitat dels materials, d’acord amb el projecte i el contracte.
  • Director d’obra: assumeix la direcció del desenvolupament de l’obra en els aspectes tècnics, estètics, urbanístics i mediambientals, conforme al projecte i a la llicència.
  • Director d’execució d’obra: agent que, com a part de la direcció facultativa, assumeix la funció tècnica de dirigir l’execució material de l’obra i de controlar qualitativament i quantitativament la construcció i la qualitat del que s’ha edificat.

La responsabilitat d’aquests agents només serà solidària —és a dir, exigible íntegrament a tots els intervinents— quan no es pugui determinar de manera individual el grau de participació de cadascun. En aquest sentit, jurisprudència recent del Tribunal Suprem, com la Sentència de la Sala Primera núm. 1263/2025, de 18 de setembre, confirma aquest criteri de responsabilitat solidària i parcial de promotors, projectistes i contractistes, detallant com es quantifica econòmicament cada participació i reconeixent indemnitzacions pels costos derivats de la desocupació durant les reparacions.

3) Terminis de garantia (article 17 LOE)
La LOE estableix els terminis de responsabilitat dels agents en funció de la gravetat del dany material, termini que comença a computar-se des de la recepció de l’obra:

  • 10 anys: danys materials greus derivats de defectes en elements estructurals (fonaments, pilars, bigues) que comprometin directament la resistència mecànica i l’estabilitat de l’edifici.
  • 3 anys: defectes o danys produïts per vicis en elements constructius que afectin l’habitabilitat (instal·lacions, fontaneria, electricitat, aïllament).
  • 1 any: danys materials relacionats amb l’execució que afectin elements d’acabament, terminació i revestiments. Per aquests danys, únicament responen els constructors.

En cas de trobar-te davant d’un procés d’aquest tipus, és clau conservar tota la documentació relacionada i mantenir un seguiment constant i cronològic de totes les fases.

Si es detecta qualsevol incidència, la recomanació és acudir a un advocat especialitzat perquè faci una avaluació legal de la situació, de les possibles responsabilitats i de contra qui dirigir-les, valorant també una reclamació directa a les asseguradores. La recent Sentència del Tribunal Suprem, Sala Primera, núm. 1050/2025, d’1 de juliol, reconeix la possibilitat que els usuaris reclamin directament a les asseguradores quan els agents responsables no compleixin amb la reparació, permetent substituir l’obligació de fer (reparar) pel pagament econòmic del seu cost.

Aquestes interpretacions legislatives i jurisprudencials corresponen a l’anàlisi realitzada per l’equip d’addwill, amb qui pots contactar per assessorar-te sobre qualsevol de les mesures exposades i, en general, sobre qualsevol qüestió relacionada amb els procediments judicials previstos a la legislació civil espanyola.