És vostè estranger i està pensant a invertir en immobles a Espanya? Necessita garantir que la propietat que adquireix serà seva al 100%?
A addwill, us resumim a continuació les qüestions bàsiques a tenir en compte en les operacions de compravenda.
“Due diligence” immobiliària.
És fonamental que a la compravenda d’immobles, i amb caràcter previ a comprometre’s a qualsevol pacte amb la immobiliària o amb el venedor, es revisi la situació legal i urbanística de l’immoble. Això es fa fonamentalment a través de l’anàlisi de dos documents:
- Nota simple registral: Es sol·licita al registre de la propietat. Són dades públiques a què tothom pot accedir i per tant té efectes contra tercers. S’hi analitzarà la titularitat de l’immoble, càrregues que poguessin tenir (préstecs, embargaments, prohibició de disposar, usdefruits, drets d’ús i habitació, etc.).
- Fitxa urbanística: Es sol·licita a l’Ajuntament on hi ha l’immoble. Recull la situació urbanística de l’immoble, limitació de llicències, usos d’habitabilitat, edificabilitat, situació del planejament, etc.
- Valor real de mercat de l’immoble: Analitzar si el valor de compra és el valor real del mercat i s’equipara al valor fiscal als efectes de pagament dels impostos (comprovació de valors) i conèixer-ne les conseqüències en cas de comprovació d’Hisenda.
- Derrames i deutes amb la comunitat: Conèixer amb caràcter previ si per part de la comunitat de propietaris s’ha aprovat alguna derrama extraordinària (ascensor, rehabilitació edifici, façana.) o hi ha algun deute pendent.
Si analitzats els documents anteriors es desprèn que tot està de conformitat amb el client, es pot procedir al compromís de compra o a fer una oferta de compra. Per això, cal que l’assessorament previ el faci un especialista en dret immobiliari.
Existeixen diversos tipus de contractes a subscriure amb anterioritat a la formalització en escriptura pública de la compravenda dels immobles:
- Contracte de reserva o senyal
És un contracte on les parts es comprometen a comprar i vendre i les seves especificacions les regularan en el següent tipus de contracte que subscriguin, o contracte d’arres o contracte de compravenda.
- Contracte d’arres
No és un contracte en si, sinó una clàusula de pacte entre les parts on es comprometen a lliurar un immoble i a rebre i pagar el preu en un termini establert, amb unes penalitzacions en cas d’incompliment per alguna de les parts.
Existeixen diferents tipus d’arres:
- Arres confirmatòries
La part compradora està obligant-se a la compra (o venda segons el cas) de l’immoble. Servint l’import lliurat com a arres, de bestreta o pagament anticipat del preu acordat. Les parts acorden una “penalització” en cas de desistiment per alguna de les parts.
- Arres penitencials
Les arres suposen una “promesa” de compravenda, que permeten tant a venedor com a comprador, desistir de la compravenda. Això sí, el desistiment té conseqüències.
Si ets venedor i finalment no vols vendre, hauràs de tornar el doble de l’import rebut com a arres. Si ets comprador i finalment decideixes que no vols comprar, perdràs els diners entregats com a arres.
Optar per unes o altres implica diferents drets i obligacions, per això és tan important tenir un assessorament previ d’un expert en dret immobiliari.
- Contracte privat de compravenda
Ja és una compravenda ferma, i de compliment obligat.
Es lliura una quantitat de diners a compte del preu i es fixa la data d’elevació a públic del contracte de compravenda, data en què es procedirà al pagament de la quantitat restant i es lliurarà la possessió de l’immoble, així com de les altres obligacions que vulguin pactar les parts.
En tots ells cal acordar:
- L’objecte de la compra, és a dir, l’immoble que s’adquireix
- El preu pel qual s’adquireix
- El termini i la forma de pagament
- La data d’elevació a públic per poder accedir a la inscripció al registre de la propietat de la compravenda..
En tot cas, cal destacar que sigui quina sigui la seva forma els contractes són plenament vinculants per a les parts, amb les conseqüències i penalitzacions que això genera, per la qual cosa l’assessorament jurídic previ és de vital importància.
Si vostè és estranger, i vol fer una adquisició d’un immoble, en primer lloc, per poder operar a Espanya cal tenir un NIE als efectes fiscals. Es pot sol·licitar als consolats d’Espanya a cada país o a la policia nacional d’estrangeria a Espanya, prèvia cita.
Un cop s’ha obtingut el NIE es pot obrir un compte a Espanya per al pagament o cobrament de la compravenda i serà el banc qui faci el filtre del blanqueig de capitals.
En cas de venda, el comprador retindrà del preu el 3% per ingressar-lo a l’Agència Tributària, relatiu a l’impost de la renda de no residents.
Des d’addwill, comptem amb un equip d’advocats especialitzats en la revisió legal de les operacions de compravenda que aporten seguretat a la transacció, per tal que el client pugui disposar de l’immoble amb garanties plenes.