La comunitat ordinària indivisa és molt habitual en l’àmbit patrimonial: herències, habitatges adquirits en parella o inversions compartides entre socis o amistats. A Catalunya, la seva regulació es troba al Llibre V del Codi civil de Catalunya i, en concret, els articles 552-9 a 552-12 estableixen el règim i el procediment per extingir la comunitat mitjançant la divisió de la cosa comuna.

El principi és clar: ningú està obligat a mantenir-se en copropietat. Per això, qualsevol cotitular pot sol·licitar la divisió sense necessitat de justificació i en qualsevol moment, llevat que hi hagi un pacte d’indivisió. Aquest pacte requereix l’acord unànime de tots els cotitulars i només pot fixar-se per un màxim de deu anys, prorrogables també per unanimitat.

Procediment de divisió

Si no hi ha acord, el comuner interessat pot acudir al Jutjat per sol·licitar la divisió de la cosa comuna, d’acord amb l’art. 552-11 CCC. Les opcions que pot adoptar el jutge inclouen:

  • Dividir materialment el bé, podent aplicar un règim de propietat horitzontal, com ara repartir un edifici en diferents pisos entre els copropietaris.
  • Adjudicar l’usdefruit a alguns cotitulars i la nua propietat als restants.
  • Adjudicar el bé al cotitular que tingui almenys 4/5 parts, amb el pagament en metàl·lic a la resta.
  • En cas de bé indivisible o que es depreciï en dividir-se, adjudicar-lo al cotitular amb una participació més gran; en cas d’empat, decidir per sorteig.
  • Si ningú no hi està interessat, vendre el bé i repartir-ne el preu; en cas de desacord, l’execució pot fer-se mitjançant subhasta.

La jurisprudència confirma que el jutge pot optar per una via diferent de la proposada per qui sol·licita la divisió.

Efectes

  • La divisió extingeix la comunitat i genera titularitats individuals; cada adjudicatari obté la propietat exclusiva de la seva part.
  • Es mantenen els drets de tercers: per exemple, una hipoteca continua vigent i l’entitat bancària pot reclamar a qualsevol dels antics cotitulars.
  • Es requereix consentiment del banc per subrogar préstecs o redistribuir responsabilitats si es creen noves finques.
  • Tampoc no es modifica l’ús de l’immoble per part de tercers, com arrendataris o menors protegits judicialment.

Tributació

  • ITPAJD: En béns indivisibles amb compensació econòmica, tributa per Actes Jurídics Documentats (tipus 1,5% a Catalunya).
  • Impost sobre Donacions: Aplica si no hi ha compensació econòmica.
  • Plusvàlua municipal: Si l’adjudicació és molt elevada i s’interpreta com a transmissió.
  • IRPF: Si genera alteració patrimonial en el transmitent.

En divorcis o extincions de parella de fet, l’operació està exempta d’ITPAJD i de plusvàlua municipal.

Consideracions pràctiques

  • Intentar un acord negociat per evitar costos i pèrdua de valor.
  • Fer una taxació independent per garantir objectivitat.
  • Revisar les restriccions urbanístiques abans de divisions materials.
  • Analitzar l’impacte fiscal per identificar l’opció més avantatjosa.
  • Evitar la subhasta judicial, que acostuma a implicar un retorn econòmic inferior.

A addwill estem a la teva disposició si vols ampliar informació o rebre assessorament sobre aquest tema amb els nostres experts en dret civil. Pots fer-nos arribar la teva consulta aquí.