En temps incerts com en els actuals és primordial prendre bones decisions a l’hora d’invertir, com també ho és, un cop decidit el tipus d’inversió a realitzar, assegurar-se de la legalitat de l’operació, de la situació real de l’actiu en què es vol invertir i del vehicle més eficient des del qual fer aquesta inversió.
Si sou estrangers i esteu pensant en invertir en un immoble a Balears, des d’addwill us resumim a continuació les qüestions bàsiques per tenir en compte en la inversió immobiliària a Balears.
En primer lloc, per a que una persona que no tingui nacionalitat espanyola pugui fer una adquisició d’un immoble, necessitarà, per poder operar a Espanya, obtenir un Número d’Identificació d’Estranger (NIE) a efectes fiscals.
Es pot sol·licitar als consolats d’Espanya a cada país o a la policia nacional d’estrangeria a Espanya, prèvia cita.
Un cop s’ha obtingut el NIE es pot obrir un compte a Espanya per al pagament o cobrament de la compravenda i serà el banc qui faci el filtre del blanqueig de capitals. En cas de venda, el comprador retindrà del preu el 3% per ingressar-lo a l’Agència Tributària, relatiu a l’impost de la renda de no residents.
“Due diligence” immobiliària
En el cas d’inversió immobiliària, és essencial que abans de comprometre’s contractualment es revisi la situació legal i urbanística de l’immoble, fonamentalment mitjançant l’anàlisi de dos documents:
- Nota simple registral: Es sol·licita al registre de la propietat. Són dades públiques a què tothom pot accedir i per tant té efectes contra tercers. S’hi analitzarà la titularitat de l’immoble, càrregues que poguessin tenir (préstecs, embargaments, prohibició de disposar, usdefruits, drets d’ús i habitació, etc.…).
- Fitxa urbanística: Es sol·licita a l’Ajuntament on hi ha l’immoble. Recull la situació urbanística de l’immoble, limitació de llicències, usos d’habitabilitat, edificabilitat, situació del planejament, etc.
A més, hi ha dos aspectes importants a revisar abans de formalitzar qualsevol compromís,
- Valor real de mercat de l’immoble: Per tal d’analitzar si el preu de compravenda s’equipara al valor de mercat, o com a mínim, al valor obtingut a través de les eines de valoració que facilita la pròpia Agència Tributària de les Illes Balears , que serà el valor mínim fiscal per declarar independentment de si el valor pactat de transmissió fos menor.
- Estat de derrames i deutes amb la comunitat de propietaris: Per evitar haver de fer-nos càrrec de deutes del propietari anterior, o d’assumir despeses per derrames que no havíem planificat, és important esbrinar la situació mitjançant la Comunitat de Propietaris.
Abans de la signatura s’ha de prendre la decisió sobre el vehicle des del qual fer la inversió, ja que segons l’ús que se li vulgui donar a l’immoble, entre ús particular, arrendament anual o turístic o per a reforma i posterior venda de l’immoble, pot ser més eficient que s’adquireixi personalment o mitjançant una empresa, espanyola o estrangera.
Si analitzats els punts anteriors es desprèn que tot està de conformitat amb el client i, un cop decidit el vehicle des del qual es realitzarà la inversió, es pot procedir al compromís de compra o a fer una oferta de compra. Per això, cal que l’assessorament previ el faci un especialista en dret immobiliari.
Hi ha diversos tipus de contractes a subscriure amb anterioritat a la formalització en escriptura pública de la compravenda dels immobles:
- Contracte de reserva o senyal
És un contracte en què les parts es comprometen a comprar i vendre i les especificacions les regularan en el següent tipus de contracte que subscriguin, o contracte d’arres o contracte de compravenda.
- Contracte d’arres
No és un contracte en si, sinó una clàusula de pacte entre les parts on es comprometen a lliurar un immoble i a rebre i pagar el preu en un termini establert, amb unes penalitzacions en cas d’incompliment per alguna de les parts.
Existeixen diferents tipus d’arres:
- Arres confirmatòries
La part compradora s’està obligant a la compra (o venda segons el cas) de l’immoble. Servint l’import lliurat com a arres, de bestreta o pagament anticipat del preu acordat. Les parts acorden una “penalització” en cas de desistiment per alguna de les parts.
- Arres penitencials
Les arres suposen una “promesa” de compravenda, que permeten tant a venedor com a comprador, desistir de la compravenda. Això sí, el desistiment té conseqüències.
Si ets venedor i finalment no vols vendre, hauràs de tornar el doble de l’import rebut com a arres. Si ets comprador i finalment decideixes que no vols comprar, perdràs els diners entregats com a arres.
Optar per unes o altres implica diferents drets i obligacions, per això és tan important tenir un assessorament previ d’un expert en dret immobiliari.
- Contracte privat de compravenda
Ja és una compravenda ferma, i de compliment obligat. Es lliura una quantitat de diners a compte del preu i es fixa la data d’elevació a públic del contracte de compravenda, data en què es procedirà al pagament de la quantitat restant i es lliurarà la possessió de l’immoble, així com de les altres obligacions que vulguin pactar les parts.
En tots ells cal acordar:
- L’objecte de la compra, és a dir, l’immoble que s’adquireix
- El preu pel qual s’adquireix
- El termini i la forma de pagament
- La data d’elevació a públic per poder accedir a la inscripció en el registre de la propietat de la compravenda.
En tot cas, cal destacar que sigui quina sigui la seva forma els contractes són plenament vinculants per a les parts, amb les conseqüències i penalitzacions que això genera, per la qual cosa l’assessorament jurídic previ és de vital importància
Des d’addwill, comptem amb una oficina a Eivissa des d’on podem prestar-vos assessorament legal i fiscal en les vostres inversions immobiliàries a les Illes Balears.
Per a això comptem amb un equip d’advocats especialitzats en la revisió legal de les operacions de compravenda que aporten total seguretat a la transacció, per tal que les operacions immobiliàries es realitzin amb plenes garanties legals i fiscals.
Podeu contactar-nos fent clic aquí.