Seguint amb el nostre post previ sobre la Due Diligence Immobiliària i els aspectes legals de la inversió immobiliària a Balears  sobre com invertir en immobles a Balears si sou estrangers, a continuació, us ampliem la informació sobre les obligacions fiscals derivades de l’adquisició d’una propietat immobiliària a les Illes Balears.

Com a recordatori, abans de fer la inversió hem de tenir clars dos aspectes importants, com són el valor real de mercat de l’immoble a efectes fiscals i l’estat de derrames i deutes amb la Comunitat de propietaris. Així mateix, com ja vam exposar, haurem de tenir en compte que hi ha diversos tipus de contractes a subscriure amb anterioritat a la formalització en escriptura pública de la compravenda dels immobles.

Abans de la signatura s’ha de prendre la decisió sobre el vehicle des del qual fer la inversió, ja que segons l’ús que se li vulgui donar a l’immoble, entre ús particular, arrendament anual o turístic o com a inversió, amb o sense reforma o construcció, per a la venda posterior de l’immoble, l’impacte fiscal pot variar segons s’adquireixi l’immoble personalment o a través d’una empresa, espanyola o estrangera:

Impostos i taxes municipals

Sigui quin sigui l’ús que se li doni a l’immoble, així com si s’adquireix personalment o a través d’una empresa, hi haurà obligació de liquidar l’Ajuntament anualment l’impost sobre béns immobles, conegut com a IBI i la taxa de recollida d’escombraries.

A més, en cas d’adquisició d’un terreny per a la construcció posterior, caldrà liquidar les taxes per a l’obtenció de les llicències necessàries per construir.

Si en un futur es ven l’immoble s’haurà de liquidar, també davant de l’Ajuntament, la plusvàlua municipal, segons el càlcul que cada Ajuntament apliqui per valorar l’increment de valor dels terrenys on s’assenta l’immoble des del moment de l’adquisició fins a la venda.

Impost sobre la Renda

Si l’habitatge s’adquireix personalment, hi haurà obligació de presentar una declaració anual, excepte si s’adquireix personalment i l’ús és d’habitatge habitual o de primera residència.

Si es fa servir com a segona residència, en cas que el comprador sigui una persona física, hi haurà obligació d’imputar una renda anual, en funció del valor cadastral de l’immoble. En cas de residents a Espanya, es declararà a través del model 100 d’IRPF mentre que els no residents ho hauran de fer a través del model 210 d’IRNR.

Si l’habitatge es lloga, s’ha de declarar el rendiment anual obtingut, a l’IRPF o a l’IRNR segons la residència de l’adquirent, i en cas de residents a l’estranger, segons que resideixin dins de la UE o fora, hi pot haver grans diferències com la possibilitat de deduir les despeses necessàries per mantenir l’immoble en condicions de ser llogat, o no poder deduir cap despesa, havent de tributar sobre l’ingrés obtingut.

En el cas d’adquisició d’un terreny per tal de construir un habitatge per a la venda posterior, si bé seria aconsellable emprendre aquesta inversió mitjançant una empresa i no personalment, també s’hauria de fer declaració anual, a més de la relativa al guany patrimonial obtingut en la futura venda.

Impost sobre Societats

En el cas d’adquisició de l’immoble mitjançant una empresa espanyola, hi hauria obligació de presentar anualment la declaració de l’impost sobre Societats.

En aquesta declaració s’hauran de declarar els rendiments obtinguts en cas de lloguer de l’habitatge, tant a tercers com a parts vinculades amb l’empresa.

Com passa amb les persones físiques, en cas de venda de l’immoble s’haurà de declarar el guany obtingut l’any en què es produeixi.

IVA

La casuística de l’IVA al negoci immobiliari és extensa. Ja en el moment de la compra, segons si el comprador té intenció d’exercir una activitat econòmica o no, ha de decidir si pagarà Impost sobre Transmissions patrimonials o si renunciarà a l’exempció d’IVA, perquè la compra passi a estar subjecta a IVA en lloc d’ITP, aprofitant que l’IVA és recuperable al 100% mentre que l’ITP, com qualsevol despesa, ho és únicament al % d’impost que acabem pagant.

Després, segons l’ús que li donem, també estarem afectats per aquest impost. Si el lloguem a algú que la farà servir com a habitatge, el lloguer estaria exempt, però si el lloguem a una empresa podríem passar a estar obligats a aplicar un IVA del 21% sobre el preu del lloguer. Si a més d’oferir el lloguer de l’immoble, estem oferint serveis accessoris als propis de la indústria hostalera, com ara els de neteja, canvi de llençols i tovalloles, preparació i servei de menjars, bugaderia, etc., hauríem d’aplicar el 10 % d’IVA.

Igual que en el cas de llogar l’habitatge, si adquirim un terreny per a la construcció i futura venda, es poden donar nombroses possibilitats d’aplicació de l’IVA, si bé el que és habitual en cas de fer de promotor d’un habitatge seria que la majoria dels despeses relacionades amb els treballs de construcció no portaran IVA, sota la regla de la inversió del subjecte passiu, i que l’IVA es pagués bé a la futura venda de l’immoble, bé a mesura que es vagin obtenint rendiments procedents del lloguer.

Impost sobre el Patrimoni

Un altre impost que ens pot afectar en adquirir un immoble a Espanya és l’Impost sobre el Patrimoni.

Si adquirim l’immoble personalment, tant si som residents com si no ho som, sempre que el valor d’adquisició superi els 700.000€ per comprador, passarem a estar obligats a pagar entre l’1,1% i el 2% del valor de l’immoble. Si l’ús serà el de vivenda habitual, el límit puja al milió d’euros. Si l’habitatge s’adquireix entre dues persones, hi haurà obligació a presentar la declaració si el valor de l’immoble arriba al milió quatre-cents mil, o els 2 milions en cas d’habitatge habitual.

Tot i que l’Impost sobre el Patrimoni grava les persones físiques, l’adquisició d’un immoble a través d’una empresa espanyola també pot fer que els socis passin a estar obligats a presentar anualment aquest impost, si el valor d’aquesta a efectes del càlcul de l’IP supera el límit esmentat de 700.000€.

Si qui adquireix l’immoble és una empresa estrangera, aquesta no tindrà obligació de presentar l’Impost sobre el Patrimoni.

Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics documentats

A més dels impostos municipals i dels estatals, en adquirir un immoble també hem de rendir comptes amb l’Administració de les Balears, liquidant l’ITP en l’adquisició d’habitatges, excepte si són de primera construcció o si l’adquirent decideix renunciar a l’exempció d’IVA, tal com s’ha comentat a l’apartat corresponent a l’IVA.

Quan el titular de l’immoble és una empresa, i el que es ven són les participacions d’aquesta i no l’immoble directament, hi ha obligació de tributar per ITP a excepció que l’immoble estigui afecte a una activitat econòmica, exercida per la societat.

Taxes turístiques

Per als habitatges amb llicència turística i en funció del nombre de places, anualment s’hauran de pagar les taxes turístiques al Consell Insular corresponent.

Són tants els impostos i les obligacions que poden afectar, o no, segons l’ús que se li vulgui donar a l’immoble, així com segons el vehicle escollit per fer la inversió que és fonamental estar correctament assessorat, tant prèviament a l’adquisició com mentre s’és propietari i fins que es transmet l’immoble.

Per això, des d’addwill comptem amb un equip multidisciplinari, amb advocats especialitzats en la revisió legal de les operacions de compravenda, que aporten seguretat a la transacció, especialistes en fiscalitat, que poden oferir el millor assessorament segons les necessitats de cada comprador per minimitzar l’impacte fiscal en tot el període des de l’adquisició fins a la venda de l’immoble, així com altres advocats, economistes i altres professionals especialitzats en l’anàlisi financera d’inversions, la preparació d’informes periòdics o el control i la gestió administrativa relativa a la possessió de l’immoble. Podeu contactar-nos fent clic aquí.