El sector immobiliari a Espanya compta amb diverses figures d’optimització fiscal, però poques són tan potents i alhora tan exigents com el Règim Especial d’Entitats Dedicades a l’Arrendament d’Habitatges (EDAV). Aquest règim, regulat al Capítol III del Títol VII de la Llei de l’Impost sobre Societats (LIS), té com a objectiu professionalitzar el mercat del lloguer residencial a través de societats amb una gestió activa del seu patrimoni.

En el context normatiu actual, i després de les darreres precisions de la Direcció General de Tributs (DGT) en la consulta V1826/2025, és imprescindible conèixer els canvis en les bonificacions i el rigor interpretatiu sobre el concepte d’activitat econòmica.

1.Per a qui està pensat aquest règim

Aquest règim és de caràcter voluntari i està dissenyat per a societats (limitades o anònimes) la principal activitat econòmica de les quals sigui l’arrendament d’habitatges situats en territori espanyol.

Per tal que la societat s’hi pugui acollir, aquests habitatges han d’haver estat construïts, promoguts o adquirits per la pròpia entitat. Això inclou habitatges obtinguts mitjançant qualsevol negoci jurídic, com ara aportacions no dineràries en processos de reestructuració.

És fonamental que l’arrendament tingui com a finalitat satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari, excloent explícitament els lloguers turístics o de temporada.

2.Los Requisits Estructurals (La Regla dels 8 habitatges i els 3 anys)

Per accedir als beneficis fiscals, l’entitat ha de complir quatre requisits estrictes:

  1. Nombre d’habitatges: La societat ha de disposar, en tot moment durant el període impositiu, d’almenys 8 habitatges arrendats o oferts en arrendament.
  2. Període de manteniment: Els habitatges han de romandre arrendats (o oferts) durant un mínim de 3 anys. L’incompliment d’aquest termini per a un sol immoble comporta la pèrdua de la bonificació per a aquell actiu i l’obligació de regularitzar les quotes de períodes anteriors amb interessos de demora.
  3. Comptabilitat separada: És obligatori portar un registre comptable diferenciat per a cada immoble, que permeti a l’Administració conèixer la renda exacta generada per cada finca registral.
  4. Llindar de rendes (55%): Si l’entitat desenvolupa altres activitats (com locals o inversions financeres), almenys el 55% de les seves rendes totals (o, alternativament, el 55% del valor del seu actiu) ha de provenir d’habitatges que donin dret a la bonificació.

3.Profunditzant en el Concepte d’Activitat Econòmica: El Criteri de la DGT

Aquest és el pilar clau per a la seguretat jurídica del règim. Segons l’article 5.1 de la LIS, l’arrendament d’immobles es considera activitat econòmica únicament quan s’utilitza, com a mínim, una persona empleada amb contracte laboral i a jornada completa per a l’ordenació de l’activitat.

Precisions crítiques de la Consulta V1826/2025:

La DGT ha endurit la seva interpretació per evitar estructures merament patrimonials:

  1. Indivisibilitat de la jornada: No es compleix el requisit contractant dos treballadors a mitja jornada. La norma exigeix que almenys un tingui jornada completa.
  2. Temporalitat estricta: Perquè el règim sigui aplicable en un exercici, el treballador ha d’estar contractat i en actiu des de l’inici del període impositiu. L’activitat econòmica s’avalua a l’arrencada de l’any; si es contracta l’empleat a mitjan exercici, aquell any no es podrà aplicar el règim, ja que no existeix activitat econòmica des de l’inici.
  3. Realitat laboral: l contracte ha de ser laboral segons la normativa vigent i l’empleat ha de dedicar-se efectivament a l’ordenació i la gestió dels lloguers. L’Agència Tributària ha qüestionat aquest requisit fins i tot amb contracte laboral, si considera el treballador “innecessari”. El TEAC (Resolució 03/12/2009) estableix que és un requisit mínim però no suficient: cal una càrrega de treball real.

Per acreditar que l’activitat és real, l’entitat ha de demostrar tasques diàries de:

    1. Captació d’inquilins i gestió de visites.
    2. Control i reclamació de cobraments.
    3. Coordinació del manteniment i les reparacions dels immobles.

La via de l’externalització (Consulta DGT V1377-24):

Un avenç rellevant és que la DGT ja admet que el requisit de contractació directa pot quedar “suplert” mitjançant la subcontractació a societats especialitzades en gestió immobiliària. Si el patrimoni immobiliari té una dimensió i complexitat elevades, el recurs a gestors professionals amb experiència acreditada es considera un motiu econòmic vàlid d’eficiència que substitueix amb èxit la contractació laboral directa a efectes de qualificar l’activitat com a econòmica.

4.Avantatges fiscals actualitzats: la bonificació del 40%

És aquí on s’ha produït el canvi més significatiu per a la planificació financera. Tot i que històricament la bonificació era del 85%, la normativa actual i el criteri de la DGT (V1826/2025) confirmen que:

  • Bonificació a l’IS: Les societats poden aplicar una bonificació del 40% sobre la part de la quota íntegra corresponent a les rendes del lloguer d’habitatge (és a dir, un tipus efectiu del 15%).
  • IVA superreduït (4%): Una de les avantatges més potents és la possibilitat d’adquirir habitatges al 4% d’IVA. La DGT aclareix que es pot aplicar aquest tipus fins i tot abans de complir el requisit dels 8 habitatges, sempre que existeixi una intenció objectiva i demostrable de destinar aquests actius a l’arrendament i acollir-se al règim especial en l’exercici següent.
  • Dividends: Els socis que percebin dividends procedents d’aquestes rendes bonificades poden aplicar la deducció per doble imposició de l’article 30.1 de la LIS.

5.Anàlisi d’incompatibilitats: amb quins règims no es pot combinar?

El règim EDAV és, per definició, excloent. L’article 53.4 de la LIS estableix que, si a l’entitat li resulta aplicable qualsevol altre règim especial del Títol VII, no podrà optar pel d’arrendament d’habitatges.

Incompatibilitats totals:

No es pot combinar amb el règim de:

  • SOCIMI: Tot i que ambdues figures operen en el mercat immobiliari, són marcs legals diferents. Les SOCIMI tributen al 0% sota condicions de cotització i distribució de dividends molt estrictes, fet que les fa incompatibles amb el règim EDAV.
  • ETVE (Entitats de Tinença de Valors Estrangers): La llei prohibeix explícitament que una entitat de gestió patrimonial mobiliària o immobiliària accedeixi al règim ETVE si la seva activitat principal és l’arrendament en aquests termes.
  • Mineria o hidrocarburs: Règims específics d’explotació de recursos naturals.

La gran incompatibilitat: incentius a PIMES (ERD)

Aquest és el conflicte més habitual. Les societats que compleixen els requisits per ser considerades Empreses de Reduïda Dimensió (ERD) han d’escollir entre:

  1. Aplicar els incentius de PIME (tipus reduïts de gravamen, llibertat d’amortització, etc.).
  2. Aplicar el règim d’arrendament d’habitatges (bonificació del 40%).

No es poden aplicar simultàniament.

Excepcions (règims compatibles):

Hi ha quatre figures amb les quals el règim EDAV sí és compatible:

  1. Consolidació fiscal: Una societat sota el règim EDAV pot formar part d’un grup que tributi de manera consolidada.
  2. Transparència fiscal internacional: Es manté l’obligació d’imputar rendes obtingudes a través de filials a l’estranger si es compleixen els requisits de l’article 107 LIS.
  3. Fusions, escissions i aportacions (Cap. VIII): Es poden dur a terme operacions de reestructuració empresarial sense perdre el dret al règim, sempre que es compleixin els requisits de subrogació.
  4. Arrendament financer (leasing): És compatible amb el règim especial de contractes de leasing per a l’adquisició dels actius.

6.Procediment i opció

L’aplicació no és automàtica. La societat ha de comunicar la seva opció a l’AEAT. Segons el criteri actual, és possible fer una comunicació anticipada (per exemple, en l’any en curs per aplicar-ho al següent), sempre que es tingui la certesa que a l’inici del nou període impositiu es disposarà dels 8 habitatges i de la persona empleada a jornada completa.

Conclusió

El règim d’Entitats Dedicades a l’Arrendament d’Habitatges continua sent una eina de primer nivell per a la inversió patrimonial, malgrat la reducció de la bonificació al 40%.

La clau de l’èxit rau en la professionalització: disposar d’una estructura laboral sòlida des del primer dia de l’any i gestionar correctament les incompatibilitats amb altres beneficis fiscals és essencial per evitar regularitzacions costoses.

A més, en el cas d’una empresa familiar, als beneficis d’aquest règim especial per a la societat s’hi poden afegir l’exempció de les participacions a l’Impost sobre el Patrimoni dels socis i la bonificació del 95% a l’Impost sobre Successions i Donacions.

Si vols analitzar si la teva cartera immobiliària és apta per a aquest règim o necessites valorar la seva compatibilitat amb altres incentius, el nostre equip de fiscalitat immobiliària d’addwill està a la teva disposició per fer un estudi a mida.